Private equity inmobiliario vs S&P 500

Lo esencial en 3 cifras

5,12 %: rentabilidad anual media procedente de los ingresos del inmobiliario privado estadounidense en los 20 años de 2006-2025, frente al 2,12 % de las acciones estadounidenses en el mismo periodo.

5,4 %: volatilidad anualizada a 10 años del inmobiliario privado estadounidense, frente al 15,7 % de las acciones estadounidenses en el estudio Brookfield cerrado a finales de 2025.

0,06: correlación histórica entre el inmobiliario privado estadounidense y las acciones estadounidenses en 1996-2025 en el análisis de Invesco.

Estas cifras no significan que el inmobiliario no cotizado ofrezca una rentabilidad garantizada, que sea tres veces menos arriesgado o que bata sistemáticamente al S&P 500. Muestran sobre todo que su perfil histórico es distinto: más ingresos corrientes, valoraciones menos reactivas a los mercados y una evolución en gran medida independiente de las acciones a largo plazo.

Conviene saber
Una misma rentabilidad media puede ocultar experiencias muy distintas. Dos inversiones capaces de generar un 8 % anual a largo plazo pueden presentar niveles de liquidez, pérdidas temporales y trayectorias de valoración radicalmente diferentes.

Antes de comparar: ¿qué es el private equity inmobiliario?

El private equity inmobiliario consiste en invertir en activos inmobiliarios no cotizados a través de un fondo, de una sociedad de inversión o de otro vehículo privado. El gestor adquiere activos, los explota, puede transformarlos y organiza después su venta según la estrategia definida.

El inversor no posee, por tanto, simplemente un valor cuyo precio evoluciona en Bolsa. Se expone a inmuebles, a sus ingresos, a sus costes, a su financiación y a la capacidad del gestor para ejecutar un plan de negocio.

Private equity inmobiliario, SCPI e inmobiliario cotizado: no es lo mismo

El término inmobiliario no cotizado abarca varias realidades. Una SCPI busca generalmente mutualizar un patrimonio inmobiliario y distribuir una parte de los ingresos. Un fondo de private equity inmobiliario puede tener una lógica más activa, en particular cuando persigue una estrategia value-add u oportunista. Por el contrario, una sociedad inmobiliaria cotizada o un REIT se negocia en Bolsa y reacciona mucho más rápidamente a los movimientos de los mercados financieros.

Esta distinción es importante para evitar comparaciones engañosas. Un fondo value-add no debe analizarse como una simple alternativa a un ETF o a una SCPI: su rentabilidad depende más de la ejecución del plan de creación de valor.

¿De dónde viene la rentabilidad del private equity inmobiliario?

La rentabilidad inmobiliaria puede descomponerse en varios motores. Comprender esta mecánica es más útil que fijarse únicamente en una cifra de rentabilidad final.

1. Los ingresos por alquiler

Los alquileres constituyen la primera fuente de rentabilidad. Dependen del nivel de ocupación, de la calidad de los inquilinos, de las condiciones de los contratos de arrendamiento, de la evolución de los alquileres y de los gastos soportados por el propietario.

En 2006-2025, Invesco mide una rentabilidad anual media procedente de los ingresos del 5,12 % para el inmobiliario privado estadounidense, frente al 2,12 % de las acciones estadounidenses. Este dato se refiere a un índice institucional estadounidense y no permite anticipar los ingresos de un fondo concreto.

2. La revalorización del activo

El valor de un inmueble puede evolucionar porque el mercado cambia, pero también porque sus ingresos evolucionan. Con una tasa de capitalización constante, un activo que genera más ingresos netos puede teóricamente valer más.

Ejemplo puramente pedagógico: un inmueble genera 500.000 € de ingresos netos anuales y se valora sobre la base de una tasa de capitalización del 5 %. Su valor teórico sería entonces de 10 M€. Si, tras las obras y un nuevo alquiler, los ingresos netos alcanzan 650.000 € y la tasa de capitalización se mantiene en el 5 %, el valor teórico pasa a 13 M€.

Este ejemplo aísla voluntariamente un único mecanismo. En la realidad, hay que integrar el coste de las obras, los gastos, la deuda, la fiscalidad, la desocupación y sobre todo la evolución de la tasa de capitalización. Si esta tasa sube, el valor puede bajar a pesar de un aumento de los alquileres.

3. El apalancamiento financiero

La deuda puede amplificar la rentabilidad de los fondos propios cuando la rentabilidad del activo supera el coste de la financiación. También puede amplificar las pérdidas en el escenario inverso.

Por eso dos fondos que invierten en activos similares pueden presentar perfiles de riesgo muy distintos según su nivel de endeudamiento, los vencimientos de su deuda y el tipo de interés utilizado.

4. La creación de valor operativa

En una estrategia activa, la rentabilidad puede provenir también de acciones concretas: renovación, mejora energética, cambio de uso, nueva comercialización, reducción de la desocupación, mejora del mix de inquilinos u optimización de los costes.

Este cuarto motor es especialmente importante en las estrategias value-add. Da al gestor más palancas, pero también aumenta el riesgo de ejecución.

Conviene saber
Una rentabilidad inmobiliaria elevada puede proceder de un activo muy rentable, de un fuerte recurso a la deuda o de un riesgo más elevado. Por tanto, siempre hay que fijarse en el origen de la rentabilidad y no solo en su nivel.

Private equity inmobiliario vs S&P 500: ¿cómo comparar las rentabilidades sin equivocarse?

Comparar los dos universos es delicado, porque sus métodos de valoración y sus flujos son diferentes. El S&P 500 dispone de un precio de mercado diario. Un activo inmobiliario privado se valora periódicamente, a menudo a partir de tasaciones, de transacciones comparables y de sus ingresos.

Esta diferencia influye en la manera en que se observa la volatilidad y las fases de caída.

El S&P 500 ha sido más rentable en varios periodos recientes

Los datos de NCREIF del tercer trimestre de 2025 muestran que el índice NFI-ODCE, que sigue a grandes fondos inmobiliarios privados estadounidenses core, presenta una rentabilidad positiva a un año, pero queda por detrás de las acciones estadounidenses en varios horizontes recientes.

Este punto es central para la credibilidad de la comparación: el inmobiliario no cotizado no es una clase de activos que supere mecánicamente a la Bolsa. Su pertinencia depende del periodo, del segmento inmobiliario, de la estrategia, del endeudamiento y del precio de entrada.

Los ingresos inmobiliarios pesan más en la composición de la rentabilidad

La diferencia más robusta no se encuentra necesariamente en la rentabilidad total, sino en su composición. Los alquileres representan una parte importante de la rentabilidad inmobiliaria, mientras que la rentabilidad del S&P 500 depende más de la apreciación de las cotizaciones y, en menor medida, de los dividendos.

¿Por qué la volatilidad del inmobiliario no cotizado parece más baja?

Brookfield mide una volatilidad anualizada a 10 años del 5,4 % para el inmobiliario privado estadounidense, frente al 15,7 % de las acciones estadounidenses a finales de 2025. Esta diferencia es real en las series observadas, pero no debe interpretarse como una medida directa del riesgo económico.

Una parte de la diferencia procede del modo de valoración. Un índice bursátil reacciona en unos segundos a una nueva información. Un activo inmobiliario privado se revalúa generalmente a intervalos regulares. Las variaciones son por tanto menos frecuentes y pueden aparecer con un desfase.

A esto se añade la naturaleza de los ingresos. Los contratos de arrendamiento plurianuales pueden hacer los flujos de caja más previsibles que una cotización en Bolsa. Pero si un activo pierde un inquilino importante, debe refinanciar su deuda o ser vendido en un mercado desfavorable, el riesgo puede materializarse de forma abrupta.

Conviene saber
La volatilidad mide las fluctuaciones observadas. No mide directamente la liquidez, el riesgo de impago, el riesgo de refinanciación ni la dificultad para vender un activo. Una inversión puede por tanto parecer estable y conllevar aun así riesgos importantes.

Diversificación: ¿qué significa realmente una correlación de 0,06?

Invesco calcula una correlación histórica de 0,06 entre el inmobiliario privado estadounidense y las acciones estadounidenses en 1996-2025. Una correlación cercana a cero indica que las dos series han evolucionado históricamente de forma en gran medida independiente.

Esta baja correlación puede ser útil para una cartera muy expuesta a acciones, porque los motores de rentabilidad difieren. Los alquileres, la tasa de ocupación, los contratos de arrendamiento o la oferta inmobiliaria local no reaccionan exactamente como los beneficios y los múltiplos de valoración de las empresas del S&P 500.

No obstante, hay que evitar hablar de descorrelación total. Una subida brusca de los tipos de interés puede afectar a la vez a las acciones, al inmobiliario, a los bonos y al coste de la financiación. La diversificación reduce ciertos riesgos, no los hace desaparecer.

Inflación y tipos de interés: por qué la primera puede favorecer al inmobiliario y los segundos penalizarlo

Los alquileres pueden beneficiarse de cláusulas de indexación o revisarse en la renovación de los contratos de arrendamiento. A largo plazo, esto puede ayudar a que los ingresos inmobiliarios sigan una parte de la inflación.

Pero una inflación elevada puede llevar también a tipos de interés más altos. Y el inmobiliario es sensible al coste de la deuda y a las tasas de capitalización utilizadas para valorar los activos.

El periodo 2022-2024 lo mostró claramente: algunos ingresos por alquiler siguieron creciendo mientras las valoraciones inmobiliarias sufrían la subida de los tipos y el encarecimiento de la financiación.

Un inversor debe por tanto evitar el atajo «inmobiliario equivale a protección frente a la inflación». La lectura correcta es más matizada: algunos activos disponen de un poder de indexación, pero su valor sigue siendo sensible a los tipos de interés, al endeudamiento y a su capacidad de mantener los alquileres.

Core, core+, value-add, oportunista: cuatro perfiles de private equity inmobiliario

El término private equity inmobiliario abarca estrategias muy diferentes. No buscan el mismo nivel de rentabilidad ni el mismo nivel de riesgo.

Esta tabla es esencial para comparar dos fondos. Un fondo core y un fondo value-add pueden invertir ambos en el inmobiliario no cotizado, pero su comportamiento, su nivel de endeudamiento y su dispersión de resultados pueden ser muy diferentes.

En un enfoque value-add, la capacidad del gestor para ejecutar el plan de negocio resulta especialmente importante: comprar al precio adecuado no basta, también hay que acertar con las obras, la comercialización y la salida.

¿Cuáles son los principales riesgos del private equity inmobiliario?

El inmobiliario no cotizado presenta un perfil de riesgo específico. El hecho de que un activo no cotice no lo protege ni de una caída de valor ni de una mala ejecución.

El riesgo de liquidez

El capital puede quedar inmovilizado durante varios años. Una salida anticipada puede ser imposible, limitada o realizarse en condiciones menos favorables.

El riesgo de tipos de interés y de refinanciación

Una subida del coste de la deuda puede reducir el flujo de caja y el valor de los fondos propios. El calendario de vencimientos, el ratio de endeudamiento y la cobertura del tipo de interés son por tanto elementos determinantes que hay que analizar.

El riesgo inmobiliario

Desocupación, caída de los alquileres, obras imprevistas, obsolescencia, cambio normativo o caída de la demanda local pueden afectar a la rentabilidad de un activo.

El riesgo de ejecución

En una estrategia value-add, la rentabilidad depende de la capacidad para realizar las obras, reposicionar el activo, alquilar las superficies y vender en el momento adecuado. Un plan de negocio retrasado o más costoso de lo previsto puede reducir fuertemente la rentabilidad.

El riesgo de valoración

Los activos se valoran periódicamente. Un valor publicado puede por tanto reflejar las nuevas condiciones de mercado con cierto desfase. La ausencia de cotización diaria no significa ausencia de pérdida.

En el caso del vehículo Makers Fund, los riesgos específicos deben consultarse en la documentación reglamentaria.

Private equity inmobiliario o S&P 500: ¿qué papel en una cartera?

La comparación es más útil cuando se vincula a una necesidad concreta y no a una clasificación de rentabilidad.

En muchos patrimonios, la cuestión no es por tanto sustituir el S&P 500 por el inmobiliario no cotizado. Consiste más bien en determinar si una asignación inmobiliaria privada puede complementar los activos líquidos sin crear un nivel de iliquidez excesivo.

Simulación: comprender el efecto del horizonte y de la capitalización

La siguiente simulación sirve únicamente para visualizar la mecánica del interés compuesto. No corresponde ni a un objetivo de rentabilidad del inmobiliario no cotizado ni a una previsión para Makers Fund.

Al 8 % anual, 10.000 € se convierten teóricamente en 21.589 € después de 10 años y en 46.610 € después de 20 años. El cálculo supone que todo permanece invertido y reinvertido. En un vehículo inmobiliario real, los alquileres pueden distribuirse, el capital puede desembolsarse progresivamente y los activos pueden venderse en fechas diferentes.

Conviene saber
En el private equity inmobiliario, la TIR puede ser más pertinente que una simple tasa anualizada cuando existen varias llamadas de capital y distribuciones. El múltiplo de capital permite, por su parte, saber cuánto se ha recuperado en relación con el capital invertido, sin tener en cuenta el tiempo.

Para probar diferentes importes y horizontes, el simulador Makers Fund puede servir de apoyo pedagógico.

¿Cómo analizar un fondo de private equity inmobiliario antes de invertir?

Antes de fijarse en la rentabilidad objetivo, varias preguntas permiten comprender mejor lo que se está comprando realmente.

Esta tabla permite evitar un error frecuente: elegir un fondo únicamente porque una rentabilidad objetivo parece atractiva. Un objetivo más elevado puede reflejar simplemente un nivel de riesgo, de apalancamiento o de complejidad mayor.

Simulación: una cartera de club deals a 10 años

Ejemplo numérico aplicado al inmobiliario de private equity en club deals: 10 líneas de inversión, ciclos de salida y de reinversión cada 3 años y la fuerza del interés compuesto a 10 y después a 20 años. En cada ciclo, 1 de las 10 líneas no aporta nada: el modelo integra por tanto un factor de incertidumbre realista.

• 10 líneas de inversión
• 10 %/año en las líneas rentables
• Salida y reinversión cada 3 años
• 1 línea al 0 % en cada ciclo (1 de 10)
• Horizonte de 10 a 20 años

El efecto del interés compuesto — valor de la cartera (1 € invertido)

Cada salida se reinvierte: 9 líneas progresan al 10 %/año y 1 línea permanece al 0 % por ciclo. La cartera progresa así un +29,8 % cada 3 años.

En cada salida, la totalidad del producto de la venta se reinvierte en un nuevo ciclo de 10 líneas, de las cuales una permanece de nuevo al 0 %. La mecánica se repite cada 3 años.

¿Y a 20 años? La aceleración del interés compuesto

Al duplicar el horizonte, el valor no se duplica: se multiplica por cerca de 2,4. El ritmo del +29,8 % por ciclo se repite y el interés compuesto hace el resto.

A 20 años, la cartera alcanza 56.837 € (+468 %), es decir ×5,68 el capital inicial. En relación con la aportación inicial, esto equivale a un 23,4 %/año de media según el método presentado en la nota de origen, frente al 13,8 %/año a 10 años.

La «rentabilidad media/año» presentada aquí corresponde a la rentabilidad acumulada en relación con el capital inicial, dividida por el número de años. La nota indica, a título de referencia, una tasa de crecimiento anual media de alrededor del 9,1 %/año sobre capital e intereses reinvertidos.

Simulación puramente ilustrativa, con hipótesis constantes. No refleja la rentabilidad de un producto de Mimco Capital en particular y no constituye una garantía de rentabilidad. Una rentabilidad del 0 % corresponde aquí a un capital preservado sin ganancia; una pérdida de capital sigue siendo posible.

¿Dónde se sitúa Makers Fund en esta lógica?

Makers Fund se inscribe en el universo del inmobiliario no cotizado. Para evaluarlo, es más pertinente fijarse en su estrategia inmobiliaria y en la manera en que se ejecuta que aplicarle las rentabilidades medias de un índice estadounidense.

El reto para el inversor es por tanto comprender los activos objetivo, el nivel de transformación buscado, el horizonte del vehículo, la política de financiación y los principales riesgos.

Puede profundizar en estos elementos en la página dedicada a la estrategia de inversión de Makers Fund.

Esta parte comercial viene voluntariamente después de la comparación. El objetivo de la guía es ante todo dar las claves necesarias para comprender el private equity inmobiliario y juzgar si este tipo de exposición puede tener un lugar en su patrimonio.

Descubrir la estrategia de Makers Fund