Immobilien-Private-Equity vs. S&P 500

Das Wichtigste in 3 Zahlen

5,12 %: durchschnittliche jährliche Rendite aus den Erträgen US-amerikanischer Private-Immobilien über die 20 Jahre 2006-2025, gegenüber 2,12 % für US-amerikanische Aktien im selben Zeitraum.

5,4 %: annualisierte Volatilität über 10 Jahre für US-amerikanische Private-Immobilien, gegenüber 15,7 % für US-amerikanische Aktien in der zum Jahresende 2025 abgeschlossenen Brookfield-Studie.

0,06: historische Korrelation zwischen US-amerikanischen Private-Immobilien und US-amerikanischen Aktien über 1996-2025 in der Invesco-Analyse.

Diese Zahlen bedeuten nicht, dass nicht börsennotierte Immobilien eine garantierte Rendite bieten, dass sie dreimal weniger riskant sind oder dass sie den S&P 500 systematisch übertreffen. Sie zeigen vor allem, dass ihr historisches Profil anders ist: mehr laufender Ertrag, Bewertungen, die weniger stark auf die Märkte reagieren, und über lange Zeiträume eine weitgehend von Aktien unabhängige Entwicklung.

Gut zu wissen
Hinter derselben Durchschnittsrendite können sich sehr unterschiedliche Erfahrungen verbergen. Zwei Anlagen, die über lange Zeiträume 8 % pro Jahr erzielen können, weisen möglicherweise völlig unterschiedliche Liquiditätsniveaus, vorübergehende Verluste und Bewertungsverläufe auf.

Vor dem Vergleich: Was ist Private Equity Real Estate?

Private Equity Real Estate bedeutet, über einen Fonds, eine Investmentgesellschaft oder ein anderes privates Vehikel in nicht börsennotierte Immobilienwerte zu investieren. Der Verwalter erwirbt Objekte, betreibt sie, kann sie umgestalten und organisiert anschließend ihre Veräußerung entsprechend der festgelegten Strategie.

Der Anleger hält also nicht einfach ein Wertpapier, dessen Preis sich an der Börse entwickelt. Er ist Gebäuden ausgesetzt, ihren Erträgen, ihren Kosten, ihrer Finanzierung und der Fähigkeit des Verwalters, einen Businessplan umzusetzen.

Private Equity Real Estate, SCPI und börsennotierte Immobilien: nicht dasselbe

Der Begriff „nicht börsennotierte Immobilien“ deckt mehrere Realitäten ab. Eine SCPI zielt in der Regel darauf ab, ein Immobilienvermögen zu bündeln und einen Teil der Erträge auszuschütten. Ein Private-Equity-Immobilienfonds kann einer aktiveren Logik folgen, insbesondere wenn er eine Value-Add- oder opportunistische Strategie verfolgt. Umgekehrt wird eine börsennotierte Immobiliengesellschaft oder ein REIT an der Börse gehandelt und reagiert deutlich schneller auf Bewegungen der Finanzmärkte.

Diese Unterscheidung ist wichtig, um irreführende Vergleiche zu vermeiden. Ein Value-Add-Fonds darf nicht wie eine einfache Alternative zu einem ETF oder einer SCPI analysiert werden: Seine Performance hängt stärker von der Umsetzung des Wertschöpfungsplans ab.

Woher stammt die Rendite von Private Equity Real Estate?

Die Immobilienperformance lässt sich in mehrere Treiber zerlegen. Diese Mechanik zu verstehen ist nützlicher, als nur auf eine finale Renditezahl zu blicken.

1. Die Mieteinnahmen

Die Mieten sind die erste Renditequelle. Sie hängen von der Vermietungsquote, der Qualität der Mieter, den Vertragsbedingungen, der Entwicklung der Mieten und den vom Eigentümer getragenen Lasten ab.

Für 2006-2025 misst Invesco eine durchschnittliche jährliche Ertragsrendite von 5,12 % für US-amerikanische Private-Immobilien, gegenüber 2,12 % für US-amerikanische Aktien. Diese Angabe bezieht sich auf einen institutionellen US-Index und sagt nichts über den Ertrag eines bestimmten Fonds aus.

2. Die Wertsteigerung des Objekts

Der Wert eines Gebäudes kann sich verändern, weil sich der Markt verändert, aber auch weil sich seine Erträge verändern. Bei konstantem Kapitalisierungszinssatz kann ein Objekt, das einen höheren Nettoertrag erwirtschaftet, theoretisch mehr wert sein.

Rein didaktisches Beispiel: Ein Gebäude erwirtschaftet 500.000 € Nettoertrag pro Jahr und wird auf Basis eines Kapitalisierungszinssatzes von 5 % bewertet. Sein theoretischer Wert läge damit bei 10 Mio. €. Erreicht der Nettoertrag nach Bauarbeiten und Neuvermietung 650.000 € und bleibt der Kapitalisierungszinssatz bei 5 %, steigt der theoretische Wert auf 13 Mio. €.

Dieses Beispiel isoliert bewusst einen einzigen Mechanismus. In der Realität sind die Kosten der Bauarbeiten, die Gebühren, die Verschuldung, die Besteuerung, der Leerstand und vor allem die Entwicklung des Kapitalisierungszinssatzes einzubeziehen. Steigt dieser Satz, kann der Wert trotz höherer Mieten sinken.

3. Der Finanzierungshebel

Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite verstärken, wenn die Rendite des Objekts über den Finanzierungskosten liegt. Es kann im umgekehrten Szenario auch die Verluste verstärken.

Deshalb können zwei Fonds, die in vergleichbare Objekte investieren, je nach Verschuldungsgrad, Fälligkeitsstruktur ihrer Darlehen und Art der genutzten Zinsen sehr unterschiedliche Risikoprofile aufweisen.

4. Die operative Wertschöpfung

In einer aktiven Strategie kann die Performance auch aus konkreten Maßnahmen stammen: Sanierung, energetische Verbesserung, Nutzungsänderung, Neuvermarktung, Senkung des Leerstands, Verbesserung des Mietermixes oder Kostenoptimierung.

Dieser vierte Treiber ist bei Value-Add-Strategien besonders wichtig. Er gibt dem Verwalter mehr Hebel, erhöht aber auch das Umsetzungsrisiko.

Gut zu wissen
Eine hohe Immobilienrendite kann von einem sehr leistungsfähigen Objekt, von einem starken Einsatz von Fremdkapital oder von einem höheren Risiko stammen. Man sollte daher immer die Quelle der Rendite betrachten und nicht nur ihre Höhe.

Private Equity Real Estate vs. S&P 500: Wie vergleicht man die Performance ohne Fehlschluss?

Der Vergleich beider Universen ist heikel, denn ihre Bewertungsmethoden und ihre Zahlungsströme sind unterschiedlich. Der S&P 500 verfügt über einen täglichen Marktpreis. Ein privates Immobilienobjekt wird periodisch bewertet, häufig auf Basis von Gutachten, vergleichbaren Transaktionen und seinen Erträgen.

Dieser Unterschied beeinflusst, wie man die Volatilität und die Abwärtsphasen beobachtet.

Der S&P 500 war in mehreren jüngeren Zeiträumen stärker

Die NCREIF-Daten zum dritten Quartal 2025 zeigen, dass der NFI-ODCE-Index, der große private US-Core-Immobilienfonds abbildet, auf Jahressicht eine positive Rendite aufweist, über mehrere jüngere Horizonte aber hinter den US-Aktien zurückbleibt.

Dieser Punkt ist für die Glaubwürdigkeit des Vergleichs zentral: Nicht börsennotierte Immobilien sind keine Anlageklasse, die die Börse mechanisch übertrifft. Ihre Relevanz hängt vom Zeitraum, vom Immobiliensegment, von der Strategie, von der Verschuldung und vom Einstiegspreis ab.

Der Immobilienertrag hat einen größeren Anteil an der Zusammensetzung der Rendite

Der belastbarste Unterschied liegt nicht zwangsläufig in der Gesamtrendite, sondern in ihrer Zusammensetzung. Die Mieten machen einen wesentlichen Teil der Immobilienrendite aus, während die Rendite des S&P 500 stärker von der Kursentwicklung und, in geringerem Maße, von den Dividenden abhängt.

Warum erscheint die Volatilität nicht börsennotierter Immobilien geringer?

Brookfield misst zum Jahresende 2025 eine annualisierte Volatilität über 10 Jahre von 5,4 % für US-amerikanische Private-Immobilien, gegenüber 15,7 % für US-amerikanische Aktien. Dieser Unterschied ist in den beobachteten Zeitreihen real, darf aber nicht als direktes Maß des wirtschaftlichen Risikos gelesen werden.

Ein Teil der Differenz stammt aus der Bewertungsweise. Ein Börsenindex reagiert innerhalb von Sekunden auf eine neue Information. Ein privates Immobilienobjekt wird in der Regel in regelmäßigen Abständen neu bewertet. Die Veränderungen sind daher seltener und können zeitversetzt sichtbar werden.

Dazu kommt die Natur der Erträge. Mehrjährige Mietverträge können die Cashflows besser vorhersehbar machen als einen Börsenkurs. Verliert ein Objekt jedoch einen wichtigen Mieter, muss es seine Finanzierung erneuern oder in einem schlechten Markt verkauft werden, kann sich das Risiko abrupt materialisieren.

Gut zu wissen
Die Volatilität misst die beobachteten Schwankungen. Sie misst nicht unmittelbar die Liquidität, das Ausfallrisiko, das Refinanzierungsrisiko oder die Schwierigkeit, ein Objekt zu verkaufen. Eine Anlage kann daher stabil erscheinen und dennoch erhebliche Risiken enthalten.

Diversifikation: Was bedeutet eine Korrelation von 0,06 wirklich?

Invesco berechnet für 1996-2025 eine historische Korrelation von 0,06 zwischen US-amerikanischen Private-Immobilien und US-amerikanischen Aktien. Eine Korrelation nahe null zeigt, dass sich die beiden Zeitreihen historisch weitgehend unabhängig voneinander entwickelt haben.

Diese geringe Korrelation kann für ein stark in Aktien engagiertes Portfolio nützlich sein, da die Performancetreiber unterschiedlich sind. Mieten, Vermietungsquote, Mietverträge oder das lokale Immobilienangebot reagieren nicht genauso wie die Gewinne und die Bewertungsmultiplikatoren der Unternehmen des S&P 500.

Von einer vollständigen Entkopplung sollte man dennoch nicht sprechen. Ein abrupter Zinsanstieg kann Aktien, Immobilien, Anleihen und die Finanzierungskosten gleichzeitig betreffen. Die Diversifikation verringert bestimmte Risiken, sie beseitigt sie nicht.

Inflation und Zinsen: Warum Immobilien von der einen profitieren und von den anderen belastet werden können

Die Mieten können von Indexierungsklauseln profitieren oder bei der Verlängerung der Mietverträge angepasst werden. Über lange Zeiträume kann dies dazu beitragen, dass Immobilienerträge einen Teil der Inflation nachvollziehen.

Eine hohe Inflation kann jedoch auch zu höheren Zinssätzen führen. Und Immobilien reagieren empfindlich auf die Kosten des Fremdkapitals und auf die Kapitalisierungszinssätze, die zur Bewertung der Objekte verwendet werden.

Der Zeitraum 2022-2024 hat dies deutlich gezeigt: Einige Mieteinnahmen stiegen weiter, während die Immobilienbewertungen unter dem Zinsanstieg und der Verteuerung der Finanzierung litten.

Ein Anleger sollte daher die Abkürzung „Immobilien gleich Inflationsschutz“ vermeiden. Die richtige Lesart ist differenzierter: Manche Objekte verfügen über Indexierungskraft, ihr Wert bleibt aber empfindlich gegenüber Zinsen, Verschuldung und der Fähigkeit, die Mieten zu halten.

Core, Core+, Value-Add, opportunistisch: vier Profile von Private Equity Real Estate

Der Begriff Private Equity Real Estate deckt sehr unterschiedliche Strategien ab. Sie streben weder dasselbe Renditeniveau noch dasselbe Risikoniveau an.

Dieses Raster ist für den Vergleich zweier Fonds entscheidend. Ein Core-Fonds und ein Value-Add-Fonds können beide in nicht börsennotierte Immobilien investieren, ihr Verhalten, ihr Verschuldungsgrad und die Streuung ihrer Ergebnisse können jedoch sehr unterschiedlich sein.

In einem Value-Add-Ansatz wird die Fähigkeit des Verwalters, den Businessplan umzusetzen, besonders wichtig: Zum richtigen Preis zu kaufen genügt nicht, es müssen auch die Bauarbeiten, die Vermarktung und der Ausstieg gelingen.

Was sind die wichtigsten Risiken von Private Equity Real Estate?

Nicht börsennotierte Immobilien weisen ein spezifisches Risikoprofil auf. Dass ein Objekt nicht börsennotiert ist, schützt es weder vor einem Wertverlust noch vor einer schlechten Umsetzung.

Das Liquiditätsrisiko

Das Kapital kann über mehrere Jahre gebunden sein. Ein vorzeitiger Ausstieg kann unmöglich, begrenzt oder nur zu weniger günstigen Bedingungen möglich sein.

Das Zins- und Refinanzierungsrisiko

Ein Anstieg der Fremdkapitalkosten kann den Cashflow und den Wert des Eigenkapitals verringern. Der Fälligkeitskalender, der Verschuldungsgrad und die Zinsabsicherung sind daher wesentliche Analysepunkte.

Das Immobilienrisiko

Leerstand, sinkende Mieten, unvorhergesehene Bauarbeiten, Veralterung, regulatorische Änderungen oder ein Rückgang der lokalen Nachfrage können die Performance eines Objekts beeinträchtigen.

Das Umsetzungsrisiko

In einer Value-Add-Strategie hängt die Performance von der Fähigkeit ab, die Bauarbeiten durchzuführen, das Objekt neu zu positionieren, die Flächen zu vermieten und zum richtigen Zeitpunkt zu veräußern. Ein verspäteter oder teurerer Businessplan als geplant kann die Rendite stark verringern.

Das Bewertungsrisiko

Die Objekte werden periodisch bewertet. Ein veröffentlichter Wert kann die neuen Marktbedingungen daher mit einer gewissen Verzögerung widerspiegeln. Das Fehlen einer täglichen Notierung bedeutet nicht das Fehlen von Verlusten.

Für das Vehikel Makers Fund sind die spezifischen Risiken in der aufsichtsrechtlichen Dokumentation nachzulesen.

Private Equity Real Estate oder S&P 500: Welche Rolle in einem Portfolio?

Der Vergleich ist nützlicher, wenn man ihn an einen konkreten Bedarf knüpft statt an eine Performance-Rangliste.

In vielen Vermögen geht es daher nicht darum, den S&P 500 durch nicht börsennotierte Immobilien zu ersetzen. Es geht vielmehr darum, zu bestimmen, ob eine private Immobilienposition die liquiden Anlagen ergänzen kann, ohne ein übermäßiges Maß an Illiquidität zu schaffen.

Simulation: die Wirkung von Horizont und Verzinsung verstehen

Die folgende Simulation dient allein dazu, die Mechanik des Zinseszinses zu veranschaulichen. Sie entspricht weder einem Renditeziel für nicht börsennotierte Immobilien noch einer Prognose für Makers Fund.

Bei 8 % pro Jahr werden aus 10.000 € theoretisch 21.589 € nach 10 Jahren und 46.610 € nach 20 Jahren. Die Berechnung setzt voraus, dass alles investiert und wieder angelegt bleibt. In einem realen Immobilienvehikel können die Mieten ausgeschüttet werden, das Kapital kann schrittweise abgerufen werden und die Objekte können zu unterschiedlichen Zeitpunkten veräußert werden.

Gut zu wissen
Bei Private Equity Real Estate kann der interne Zinsfuß aussagekräftiger sein als eine einfache annualisierte Rendite, wenn mehrere Kapitalabrufe und Ausschüttungen bestehen. Der Kapitalmultiplikator zeigt hingegen, wie viel im Verhältnis zum investierten Kapital zurückgeflossen ist, ohne die Zeit zu berücksichtigen.

Um verschiedene Beträge und Horizonte zu testen, kann der Makers Fund Simulator als didaktisches Hilfsmittel dienen.

Wie analysiert man einen Private-Equity-Immobilienfonds vor einer Anlage?

Bevor man auf die Zielrendite schaut, helfen mehrere Fragen dabei, besser zu verstehen, was man tatsächlich kauft.

Dieses Raster hilft, einen häufigen Fehler zu vermeiden: einen Fonds nur deshalb zu wählen, weil eine Zielrendite attraktiv erscheint. Ein höheres Ziel kann einfach ein höheres Risiko-, Hebel- oder Komplexitätsniveau widerspiegeln.

Simulation: ein Portfolio aus Club Deals über 10 Jahre

Zahlenbeispiel angewandt auf Private-Equity-Immobilien in Club Deals: 10 Investitionspositionen, Ausstiegs- und Wiederanlagezyklen alle 3 Jahre und die Kraft des Zinseszinses über 10 und dann 20 Jahre. In jedem Zyklus bringt 1 der 10 Positionen keinen Ertrag: Das Modell berücksichtigt damit einen realistischen Zufallsfaktor.

• 10 Investitionspositionen
• 10 % p. a. auf den erfolgreichen Positionen
• Ausstieg und Wiederanlage alle 3 Jahre
• 1 Position mit 0 % in jedem Zyklus (1 von 10)
• Horizont 10 bis 20 Jahre

Die Wirkung des Zinseszinses — Portfoliowert (1 € investiert)

Jeder Ausstieg wird wieder angelegt: 9 Positionen wachsen mit 10 % p. a. und 1 Position bleibt bei 0 %. Das Portfolio wächst damit alle 3 Jahre um +29,8 %.

Bei jedem Ausstieg wird der gesamte Erlös in einen neuen Zyklus von 10 Positionen wieder angelegt, von denen erneut eine bei 0 % bleibt. Die Mechanik wiederholt sich alle 3 Jahre.

Und über 20 Jahre? Die Beschleunigung des Zinseszinses

Bei Verdopplung des Horizonts verdoppelt sich der Wert nicht: Er wird mit fast 2,4 multipliziert. Der Rhythmus von +29,8 % pro Zyklus wiederholt sich, und der Zinseszins erledigt den Rest.

Über 20 Jahre erreicht das Portfolio 56.837 € (+468 %), also ×5,68 des Startkapitals. Bezogen auf den Anfangseinsatz entspricht das nach der in der Quellnotiz dargestellten Methode durchschnittlich 23,4 % p. a., gegenüber 13,8 % p. a. über 10 Jahre.

Die hier ausgewiesene „Durchschnittsrendite p. a.“ entspricht der kumulierten Rendite bezogen auf das Anfangskapital, geteilt durch die Anzahl der Jahre. Die Notiz nennt als Referenzwert eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von etwa 9,1 % p. a. auf wieder angelegtes Kapital und Zinsen.

Rein illustrative Simulation mit konstanten Annahmen. Sie spiegelt nicht die Performance eines bestimmten Produkts von Mimco Capital wider und stellt keine Renditegarantie dar. Eine Rendite von 0 % entspricht hier einem erhaltenen Kapital ohne Gewinn; ein Kapitalverlust bleibt möglich.

Wo steht Makers Fund in dieser Logik?

Makers Fund bewegt sich im Universum der nicht börsennotierten Immobilien. Für eine Bewertung ist es sinnvoller, seine Immobilienstrategie und die Art ihrer Umsetzung zu betrachten, als ihm die Durchschnittsperformance eines US-Index zuzuschreiben.

Für den Anleger geht es also darum, die angestrebten Objekte, den gesuchten Umgestaltungsgrad, den Horizont des Vehikels, die Finanzierungspolitik und die wichtigsten Risiken zu verstehen.

Sie können diese Punkte auf der Seite zur Anlagestrategie von Makers Fund weiter vertiefen.

Dieser kommerzielle Teil steht bewusst nach dem Vergleich. Ziel des Leitfadens ist es zunächst, die notwendigen Schlüssel zu liefern, um Private Equity Real Estate zu verstehen und zu beurteilen, ob diese Art von Engagement einen Platz in Ihrem Vermögen haben kann.

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