SICAV vs SCPI: ¿qué diferencias entre estas inversiones?

SICAV y SCPI: ¿de qué se trata?

Las SICAV y las SCPI pertenecen a la familia de las inversiones colectivas. Concretamente, las cantidades aportadas por varios inversores se agrupan y después se invierten en un conjunto de activos.

Esta mutualización permite acceder a una cartera más diversificada que la que un ahorrador podría constituir generalmente por sí solo. Permite igualmente delegar las decisiones de inversión y la gestión corriente en profesionales.

La similitud se detiene, sin embargo, en gran parte aquí. Una SICAV es generalmente un vehículo de inversión financiera, mientras que una SCPI es un vehículo de inversión inmobiliaria.

¿Qué es una SICAV?

Una SICAV, o sociedad de inversión de capital variable, es un organismo de inversión colectiva constituido en forma de sociedad. Cuando un inversor compra acciones de SICAV, se convierte en accionista de esa sociedad.

El capital de la SICAV evoluciona en función de las suscripciones y de las solicitudes de reembolso. El dinero captado se invierte conforme a una estrategia definida en el folleto y en el documento de datos fundamentales del fondo.

Según su orientación, una SICAV puede invertir en particular en:

• acciones francesas, europeas o internacionales;
• bonos de empresas o de Estados;
• instrumentos monetarios;
• activos denominados en distintas divisas;
• varias clases de activos en el marco de una gestión diversificada.

El término «SICAV» designa ante todo una forma jurídica. Por tanto, no permite conocer por sí solo el nivel de riesgo de la inversión.

Una SICAV monetaria y una SICAV invertida en acciones de pequeñas empresas internacionales pueden así presentar perfiles de riesgo radicalmente distintos.

Las SICAV forman parte de los organismos de inversión colectiva. Según su estatuto y su estrategia, las inversiones colectivas comercializadas en Francia se encuadran en particular en la categoría de los UCITS o en la de los fondos de inversión alternativos.

Se recomienda consultar el documento de datos fundamentales (DDF/KID) y el folleto, que describen en particular la estrategia, los riesgos, los gastos y el periodo de tenencia recomendado.

¿Qué es una SCPI?

Una SCPI, o sociedad civil de inversión inmobiliaria, capta el ahorro de varios inversores con el fin de adquirir y gestionar un patrimonio inmobiliario de alquiler.

El inversor no compra directamente un piso, un local comercial o un edificio. Compra participaciones de la SCPI y se convierte en socio de la sociedad.

La sociedad gestora selecciona los bienes, organiza su financiación, busca a los inquilinos, percibe los alquileres, realiza las obras y gestiona la rotación del patrimonio.

Según su estrategia, una SCPI puede poseer activos tales como:

• edificios de oficinas;
• locales comerciales;
• almacenes y plataformas logísticas;
• centros sanitarios o de alojamiento;
• residencias gestionadas;
• viviendas;
• activos situados en Francia o en el extranjero.

Cuando los inmuebles generan alquileres, la SCPI puede distribuir una parte de los ingresos a sus socios, tras deducir los gastos, las comisiones de gestión, las obras, las provisiones y las eventuales dotaciones a reservas.

Estos ingresos nunca están garantizados. Pueden variar en función de la tasa de ocupación de los inmuebles, de las renegociaciones de alquileres, de los impagos de inquilinos, de las obras que haya que financiar o de la evolución del mercado inmobiliario.

La SCPI no cotiza en Bolsa. La reventa de las participaciones depende, por tanto, de la existencia de una demanda suficiente o, según el funcionamiento de la SCPI, de la capacidad del vehículo para atender las solicitudes de retirada.

La liquidez de una SCPI es generalmente más baja que la de los activos financieros y el plazo de reventa puede ser indeterminado en ausencia de comprador.

¿Cuáles son las principales diferencias entre SICAV y SCPI?

La siguiente tabla pone de relieve las principales diferencias estructurales entre las dos inversiones.

Presenta tendencias generales: las características exactas de una SICAV o de una SCPI deben verificarse siempre en su documentación reglamentaria.

Esta tabla muestra que la SICAV está generalmente más cerca de los mercados financieros, mientras que la SCPI permite exponerse al inmobiliario sin gestionar directamente los inmuebles.

Esta distinción explica gran parte de las diferencias de disponibilidad del ahorro, de gastos y de fiscalidad.

La naturaleza de los activos poseídos

La primera diferencia entre SICAV y SCPI reside en los activos financiados con el ahorro captado.

Una SICAV puede invertir en valores cotizados o no cotizados, bonos, instrumentos monetarios, productos derivados u otros fondos, dentro de los límites fijados por su estrategia.

El valor de sus acciones depende, por tanto, principalmente de la evolución de los mercados en los que está invertida.

Una SICAV de renta fija será en particular sensible a los tipos de interés y a la calidad de crédito de los emisores. Una SICAV de renta variable dependerá más de la salud financiera de las empresas, de las perspectivas económicas y de las valoraciones bursátiles.

La SCPI posee, por su parte, inmuebles o derechos inmobiliarios. Su situación depende, por tanto, más:

• de la calidad y de la ubicación de los bienes;
• de la solidez de los inquilinos;
• de la duración de los contratos de arrendamiento;
• de la tasa de ocupación;
• del nivel de los alquileres;
• de las obras necesarias;
• de la evolución de los precios inmobiliarios.

El activo inmobiliario parece en ocasiones más concreto que una cartera financiera. Esa dimensión tangible no significa, sin embargo, que sea estable o carente de riesgo.

El valor de un inmueble puede disminuir y los ingresos por alquiler pueden verse afectados por la desocupación, los impagos o la caída de la demanda.

El modo de funcionamiento y de gestión

En una SICAV, el gestor toma decisiones financieras conforme al mandato del fondo.

Puede comprar, mantener o vender valores, ajustar la exposición a las distintas zonas geográficas o modificar el reparto entre varias clases de activos.

La cartera se valora periódicamente. El precio al que el inversor suscribe o solicita el reembolso de sus acciones se basa en el valor liquidativo, eventualmente incrementado o reducido por los gastos.

El valor liquidativo corresponde al precio de una acción de SICAV calculado a partir del valor de los activos del fondo.

En una SCPI, la gestión comprende operaciones más directamente ligadas al inmobiliario. La sociedad gestora debe en particular:

• buscar inmuebles;
• analizar su potencial de alquiler;
• negociar las adquisiciones;
• seleccionar a los inquilinos;
• administrar los contratos de arrendamiento;
• organizar las obras;
• vender ciertos activos cuando eso corresponde a la estrategia.

Las decisiones se despliegan generalmente a lo largo de periodos más largos. Comprar o vender un inmueble exige más tiempo que cursar una orden sobre una acción o un bono cotizado.

La liquidez de las participaciones

La liquidez corresponde a la posibilidad de revender una inversión rápidamente, a un precio cercano a su valor estimado y sin costes desproporcionados.

Las acciones de una SICAV pueden generalmente ser objeto de una solicitud de reembolso ante el fondo. La operación se realiza sobre la base del próximo valor liquidativo aplicable, según una frecuencia y unos plazos precisados en el folleto.

Esta liquidez no es, sin embargo, absoluta.

Un fondo invertido en activos poco líquidos puede encontrar dificultades cuando numerosos inversores desean salir simultáneamente. Ciertos mecanismos pueden entonces limitar, escalonar o suspender temporalmente los reembolsos cuando se reúnen las condiciones previstas por la normativa y por la documentación del fondo.

Para una SCPI poseída directamente, la liquidez es generalmente más baja.

La sociedad gestora no garantiza ni el reembolso ni la reventa de las participaciones. La salida supone en particular que exista una demanda suficiente por parte de nuevos inversores.

En un mercado equilibrado, una cesión puede ejecutarse en condiciones relativamente fluidas. En cambio, cuando las solicitudes de retirada pasan a ser superiores a las suscripciones, el inversor puede tener que esperar varias semanas, varios meses o incluso más.

Cuando las participaciones de SCPI se poseen dentro de un contrato de seguro de vida, el mecanismo de liquidez es distinto: la aseguradora gestiona las solicitudes de reembolso en las condiciones contractuales.

Los plazos, los límites de inversión y las modalidades de valoración deben estudiarse entonces en el contrato.

El nivel de riesgo

No existe un nivel de riesgo único para el conjunto de las SICAV.

Una SICAV invertida en instrumentos monetarios de corta duración puede experimentar fluctuaciones limitadas, mientras que una SICAV expuesta a acciones emergentes, a empresas de pequeña capitalización o a bonos especulativos puede sufrir caídas importantes.

Los principales factores de riesgo pueden comprender:

• el riesgo de mercado;
• el riesgo de crédito;
• el riesgo de tipos de interés;
• el riesgo de divisa;
• el riesgo de liquidez;
• el riesgo de contraparte;
• el riesgo ligado a la utilización de productos derivados.

El nivel de riesgo de una SCPI depende de la calidad del patrimonio, de su diversificación, de su endeudamiento, de sus inquilinos y del sector inmobiliario en cuestión.

Una SCPI muy concentrada en unos pocos inmuebles o unos pocos inquilinos puede ser más vulnerable que una SCPI repartida entre varios sectores y zonas geográficas.

Por tanto, no es posible afirmar que una SCPI sea sistemáticamente más o menos arriesgada que una SICAV. Hay que comparar dos productos concretos y no únicamente dos categorías generales.

El horizonte de inversión

El horizonte de una SICAV depende directamente de su estrategia.

Un fondo monetario o de renta fija con vencimiento corto puede responder a un horizonte relativamente limitado. Una SICAV invertida en acciones es generalmente más adecuada para un horizonte largo, porque los mercados bursátiles pueden experimentar fluctuaciones significativas a lo largo de unos meses o unos años.

El documento de datos fundamentales precisa un periodo de tenencia recomendado. Esta indicación debe confrontarse con el objetivo personal del inversor y con la fecha en la que podría necesitar su capital.

Una SCPI se plantea generalmente en un horizonte largo. Varias razones lo explican:

• las comisiones de suscripción deben amortizarse con el tiempo;
• los mercados inmobiliarios evolucionan por ciclos;
• la venta de las participaciones puede ser lenta;
• los inmuebles requieren una gestión e inversiones a largo plazo.

Por tanto, una SCPI raramente es adecuada para una cantidad susceptible de ser utilizada rápidamente para financiar un gasto, constituir una entrada para la compra de vivienda o hacer frente a un imprevisto.

Los gastos

Los gastos de una SICAV pueden comprender comisiones de suscripción, comisiones de reembolso, gastos corrientes, costes de transacción y, en ciertos casos, una comisión de rentabilidad.

Los gastos corrientes se cobran a nivel del fondo. Por tanto, reducen el valor de la inversión, incluso cuando no dan lugar a un cargo visible en la cuenta bancaria del inversor.

Las SCPI soportan generalmente gastos importantes debido a los costes ligados a la adquisición, la tenencia y la gestión de inmuebles.

Pueden incluir en particular:

• una comisión de suscripción;
• una comisión de gestión calculada sobre los ingresos;
• gastos ligados a las adquisiciones o a las cesiones de inmuebles;
• gastos de seguimiento y de coordinación de las obras;
• gastos de cesión o de retirada según el vehículo.

Comparar únicamente la tasa de distribución de una SCPI o la rentabilidad bruta de una SICAV puede, por tanto, inducir a error.

El inversor debe examinar la rentabilidad después de gastos, a lo largo de un plazo coherente con el horizonte recomendado.

SICAV vs SCPI: ¿cómo se genera la rentabilidad?

La rentabilidad de una SICAV y la de una SCPI no se basan en los mismos motores. Tampoco se presentan con los mismos indicadores.

Para comparar las inversiones de forma pertinente, hay que distinguir los ingresos distribuidos, la evolución del valor del capital y la rentabilidad total después de gastos.

¿De dónde procede la rentabilidad de una SICAV?

La rentabilidad de una SICAV procede principalmente de la evolución del valor de los activos poseídos en su cartera.

Para una SICAV de renta variable, depende en particular:

• de la subida o de la bajada de la cotización de las empresas;
• de los dividendos percibidos;
• de las variaciones de divisas;
• de las decisiones adoptadas por el gestor;
• de los gastos soportados por el fondo.

Para una SICAV de renta fija, la rentabilidad puede proceder de los intereses pagados por los bonos y de la evolución de su valor en el mercado.

Una subida de los tipos de interés puede, por ejemplo, hacer disminuir el precio de bonos ya en circulación, en igualdad de condiciones.

Una SICAV puede ser de distribución o de acumulación.

En el primer caso, abona periódicamente la totalidad o parte de los ingresos a los accionistas. En el segundo, los ingresos se reinvierten en el fondo y contribuyen a la evolución del valor liquidativo.

Por tanto, la rentabilidad total no debe confundirse únicamente con las cantidades abonadas en la cuenta del inversor.

¿De dónde procede la rentabilidad de una SCPI?

La rentabilidad de una SCPI se basa en dos componentes principales.

La primera está constituida por los ingresos potencialmente distribuidos a los socios. Proceden esencialmente de los alquileres cobrados, tras deducir los gastos, las comisiones de gestión, las obras, las provisiones y los demás desembolsos soportados por la SCPI.

La segunda corresponde a la evolución del valor de las participaciones.

Este valor puede aumentar cuando el patrimonio inmobiliario se aprecia, pero también puede disminuir en caso de caída del valor de los inmuebles o de modificación del precio de suscripción.

Por tanto, la rentabilidad global de una SCPI no se limita a su tasa de distribución. Debe integrar también:

• la evolución del precio de la participación;
• las comisiones de suscripción y de cesión;
• el periodo de tenencia;
• los ingresos efectivamente percibidos;
• la fiscalidad soportada por el inversor.

La tasa interna de rentabilidad, o TIR, puede utilizarse para apreciar la rentabilidad pasada a lo largo de un periodo determinado teniendo en cuenta los flujos cobrados y el precio de las participaciones.

¿Por qué rendimiento y rentabilidad no se comparan directamente?

El rendimiento designa generalmente un ingreso referido a un capital o a un precio de referencia.

La rentabilidad mide de forma más amplia el enriquecimiento o el empobrecimiento total a lo largo de un periodo determinado.

Una SCPI puede, por ejemplo, distribuir ingresos regulares y ver al mismo tiempo disminuir el precio de sus participaciones.

Su rendimiento distribuido puede parecer atractivo, mientras que su rentabilidad total es baja o negativa.

A la inversa, una SICAV de acumulación puede no abonar ningún ingreso en efectivo y registrar aun así una subida de su valor liquidativo.

No proporciona ingresos inmediatos, pero puede crear una rentabilidad positiva para el inversor.

Por tanto, una comparación seria debe efectuarse:

• en un mismo periodo;
• tras tener en cuenta los gastos;
• incluyendo la evolución del capital;
• teniendo en cuenta la fiscalidad;
• para un nivel de riesgo comparable.

¿Qué fiscalidad para una SICAV y una SCPI?

La fiscalidad constituye una de las diferencias más importantes entre SICAV y SCPI.

Depende no solo de la inversión, sino también de su envoltorio de tenencia: cuenta de valores, PEA, seguro de vida, contrato de capitalización o tenencia directa.

Atención: la información fiscal presentada a continuación se ofrece a título indicativo según las reglas mencionadas como aplicables a 30 de julio de 2026. Pueden evolucionar. El tratamiento fiscal depende de la situación individual de cada inversor, de la composición del fondo, del envoltorio utilizado y, en su caso, de la localización de los activos.

La fiscalidad de las SICAV

Cuando una SICAV se posee en una cuenta de valores ordinaria, sus ingresos distribuidos y las plusvalías realizadas en la venta están en principio sujetos a la fiscalidad de los ingresos y ganancias mobiliarias.

Según las reglas presentadas como aplicables a 30 de julio de 2026 en este artículo, el impuesto único a tipo fijo aplicable a ciertos ingresos de capitales mobiliarios y plusvalías mobiliarias se eleva en principio a 31,4 %, es decir:

• 12,8 % en concepto de impuesto sobre la renta;
• 18,6 % en concepto de gravámenes sociales.

Estos tipos se ofrecen a título indicativo y deben verificarse a la luz de la normativa efectivamente aplicable en el momento de la inversión o de la cesión.

El contribuyente puede, según su situación y las reglas aplicables, optar por la escala progresiva del impuesto sobre la renta. Esta opción es global y debe apreciarse en función del conjunto de los ingresos y plusvalías afectados.

En una SICAV de acumulación, los ingresos no se abonan directamente al inversor: permanecen en el fondo.

En tenencia directa, la tributación se produce generalmente en el momento de la cesión de las acciones, si se constata una plusvalía.

Ciertas SICAV elegibles pueden igualmente poseerse en un PEA.

Al cabo de cinco años, las ganancias retiradas del PEA pueden beneficiarse de una exención del impuesto sobre la renta, a reserva de las reglas en vigor, sin dejar de estar sujetas a los gravámenes sociales aplicables.

No todas las SICAV son elegibles para el PEA. La elegibilidad depende en particular de la composición del fondo y de las reglas aplicables al plan.

La fiscalidad de las SCPI

Cuando las participaciones de SCPI se poseen directamente por una persona física, los ingresos procedentes de los alquileres se gravan generalmente en la categoría de los rendimientos inmobiliarios.

La cuota parte de rendimiento inmobiliario es en particular susceptible de quedar sujeta:

• a la escala progresiva del impuesto sobre la renta;
• a los gravámenes sociales aplicables.

Por tanto, el nivel de tributación depende fuertemente de la situación fiscal individual del inversor y en particular de su tipo marginal de gravamen.

Para un contribuyente fuertemente gravado, la fiscalidad de los ingresos de una SCPI poseída directamente puede reducir sensiblemente el importe neto cobrado.

Una SCPI puede igualmente percibir productos financieros accesorios. Estos pueden quedar comprendidos en la fiscalidad de los ingresos mobiliarios en lugar de la de los rendimientos inmobiliarios.

Cuando la SCPI posee inmuebles en el extranjero, la fiscalidad depende en particular de los convenios firmados entre Francia y los países afectados.

Pueden aplicarse mecanismos de crédito fiscal o de exención con toma en consideración para el cálculo del tipo efectivo. El tratamiento varía según el país y debe analizarse caso por caso.

En caso de cesión de participaciones con plusvalía, el régimen de las plusvalías inmobiliarias es generalmente susceptible de aplicarse.

Según las reglas fiscales aplicables y la situación del inversor, pueden intervenir en particular reducciones ligadas al periodo de tenencia.

Las participaciones de SCPI pueden igualmente entrar en la base del impuesto sobre el patrimonio inmobiliario, en la proporción de la fracción representativa de los activos inmobiliarios gravables.

El impacto del envoltorio de tenencia en la fiscalidad

El envoltorio utilizado puede tener tanta importancia como la propia inversión.

En una cuenta de valores ordinaria, la fiscalidad mobiliaria se aplica a las SICAV según la naturaleza de los ingresos y de las ganancias.

En un PEA, solo pueden alojarse las SICAV elegibles, pero el tratamiento fiscal puede volverse más favorable al cabo de cinco años, a reserva del cumplimiento de las condiciones previstas.

Ciertos seguros de vida ofrecen a la vez unidades de cuenta invertidas en SICAV y unidades de cuenta representativas de participaciones de SCPI.

En ese caso, el inversor no suele tributar en cada distribución interna al contrato. La tributación se produce principalmente cuando efectúa un reembolso, sobre la fracción correspondiente a las ganancias, según las reglas fiscales aplicables.

Al cabo de ocho años, las ganancias retiradas de un seguro de vida pueden beneficiarse en particular, bajo condiciones, de una reducción anual.

La tenencia en seguro de vida modifica igualmente las condiciones económicas de la inversión.

La aseguradora puede aplicar gastos suplementarios, limitar la parte del contrato invertida en SCPI o abonar solo una fracción de los ingresos distribuidos.

Por tanto, hay que examinar simultáneamente:

• la fiscalidad;
• los gastos del contrato;
• los gastos del fondo;
• las modalidades propias de cada unidad de cuenta.

¿Cuáles son los riesgos de una SICAV y de una SCPI?

Toda inversión conlleva un riesgo de pérdida de capital.

Ni la SICAV ni la SCPI son productos sin riesgo.

En ambos casos, el inversor puede recuperar un capital inferior al importe inicialmente invertido.

La naturaleza del riesgo es, sin embargo, distinta.

La SICAV está principalmente expuesta a los mercados financieros correspondientes a su estrategia, mientras que la SCPI depende del mercado inmobiliario y de la calidad de su explotación en alquiler.

Los principales riesgos ligados a las SICAV

El primer riesgo de una SICAV es el riesgo de mercado. Cuando los activos poseídos pierden valor, el valor liquidativo del fondo disminuye.

A este riesgo pueden añadirse:

• el riesgo de tipos de interés, especialmente importante para los fondos de renta fija;
• el riesgo de crédito, cuando un emisor ya no puede cumplir sus compromisos;
• el riesgo de divisa, si el fondo posee activos en otra moneda;
• el riesgo de liquidez, cuando ciertos activos se vuelven difíciles de vender;
• el riesgo de concentración, si la cartera depende fuertemente de un sector o de una zona geográfica;
• el riesgo de gestión, cuando las decisiones adoptadas producen peores resultados que el mercado o el objetivo del fondo;
• el riesgo de contraparte, en particular cuando el fondo utiliza ciertos productos derivados.

El documento de datos fundamentales presenta en particular un indicador resumido de riesgo, un periodo de tenencia recomendado y distintos escenarios de rentabilidad.

Estos elementos facilitan la comparación entre varios productos, pero no cubren todas las situaciones posibles.

En particular, la volatilidad no refleja por sí sola el conjunto de los riesgos de una inversión, como el riesgo de liquidez o de contraparte.

Los principales riesgos ligados a las SCPI

Una SCPI está expuesta a varios riesgos propios del inmobiliario.

El riesgo de alquiler aparece cuando los inmuebles quedan desocupados, cuando los inquilinos dejan de pagar sus alquileres o cuando los contratos de arrendamiento se renuevan en condiciones menos favorables.

El riesgo de valoración corresponde a la posibilidad de que el valor de los inmuebles disminuya.

Una subida de los tipos de interés, una caída de la demanda o una obsolescencia de los edificios puede presionar los precios.

El riesgo de concentración debe igualmente vigilarse. Una SCPI fuertemente expuesta a un solo sector, a una sola región o a unos pocos inquilinos puede quedar debilitada por un acontecimiento local o sectorial.

Deben tenerse en cuenta otros riesgos:

• subida del coste de las obras;
• endurecimiento de las normas ambientales;
• necesidad de renovación de ciertos inmuebles;
• utilización del endeudamiento;
• evolución desfavorable de los tipos de cambio para los activos extranjeros;
• dificultad para revender las participaciones.

El riesgo de liquidez merece una atención particular.

A diferencia de una cuenta de ahorro o de un valor muy líquido, una participación de SCPI no puede necesariamente revenderse en el momento elegido.

La sociedad gestora no garantiza la presencia de un comprador.

¿Está garantizado el capital?

El capital no está garantizado ni en una SICAV ni en una SCPI, salvo mecanismo contractual excepcional claramente previsto por el producto.

Para una SICAV, el valor liquidativo fluctúa en función de los mercados. El inversor puede sufrir una pérdida, incluso cuando la cartera está diversificada y gestionada por profesionales.

Para una SCPI, el valor de las participaciones depende del patrimonio inmobiliario, del estado del mercado y del equilibrio entre suscripciones y retiradas.

Los ingresos distribuidos pueden igualmente disminuir.

La autorización o la supervisión de una sociedad gestora no constituye una garantía de rentabilidad.

La normativa encuadra el funcionamiento de la inversión y la información facilitada a los inversores, pero no suprime el riesgo económico.

SICAV o SCPI: ¿qué criterios tener en cuenta?

La elección entre SICAV y SCPI no debe basarse únicamente en la rentabilidad pasada o en el último rendimiento distribuido.

El enfoque correcto consiste en partir:

• del objetivo del inversor;
• de su horizonte;
• de su necesidad de liquidez;
• de su capacidad para aceptar pérdidas;
• de su perfil de riesgo;
• de la composición de su patrimonio existente.

Según su objetivo de inversión

Una SICAV puede responder a distintos objetivos según su estrategia:

• revalorizar un capital a largo plazo;
• buscar una exposición a los mercados de renta variable;
• invertir en el mercado de renta fija;
• diversificar una asignación financiera;
• buscar una gestión prudente de corto plazo con ciertos fondos monetarios.

Una SCPI se utiliza generalmente para buscar una exposición indirecta al inmobiliario de alquiler y percibir ingresos potenciales.

También puede permitir diversificar un patrimonio ya invertido en activos financieros.

Sin embargo, un inversor que busque constituir un ahorro disponible a corto plazo no debería considerar la SCPI como un sustituto de un ahorro de precaución.

Según su horizonte de inversión

Cuanto más corto es el horizonte, más determinantes se vuelven la liquidez y la estabilidad de la inversión.

Ciertas SICAV pueden ser compatibles con un horizonte relativamente corto, siempre que su estrategia y su nivel de riesgo sean adecuados.

Las SICAV invertidas en acciones necesitan generalmente más tiempo para absorber las fluctuaciones de los mercados.

La SCPI corresponde más a un proyecto de largo plazo.

Una reventa rápida puede verse penalizada por las comisiones de suscripción, la evolución del mercado y la eventual ausencia de compradores.

Antes de invertir, resulta útil vincular cada inversión a una fecha o a un proyecto preciso: jubilación, transmisión, constitución de capital o búsqueda de ingresos complementarios.

Según su necesidad de liquidez

El ahorro destinado a los gastos imprevistos debe permanecer disponible.

Una SICAV puede generalmente reembolsarse más fácilmente que una SCPI, pero la disponibilidad depende de la frecuencia de valoración, de los plazos de liquidación y de la liquidez de los activos poseídos.

Una SCPI debe financiarse con una cantidad que el inversor pueda inmovilizar.

Incluso cuando un mercado secundario funciona normalmente en el momento de la suscripción, nada garantiza que siga siendo igual de fluido en el momento de la reventa.

La necesidad de liquidez no se refiere únicamente a las urgencias.

También puede estar ligada a una adquisición inmobiliaria, a unos estudios, a un cambio profesional o a una transmisión anticipada.

Según su perfil de riesgo

Un inversor prudente no debe fiarse únicamente del carácter inmobiliario de una SCPI.

El inmobiliario colectivo puede sufrir caídas de valoración y periodos de liquidez reducida.

Del mismo modo, no todas las SICAV son especulativas.

Algunas adoptan una estrategia prudente, mientras que otras aceptan una volatilidad elevada con la esperanza de obtener una rentabilidad superior a largo plazo.

El perfil de riesgo debe apreciarse a partir de varias preguntas:

• ¿qué caída temporal puede soportar el inversor?
• ¿es una pérdida definitiva financieramente aceptable?
• ¿representa la inversión una parte pequeña o grande de su patrimonio?
• ¿necesitará el inversor vender en caso de caída?
• ¿comprende los activos poseídos y los factores susceptibles de afectarlos?

Según el nivel de diversificación buscado

Una SICAV permite repartir la inversión entre varios valores.

Una sola SICAV internacional puede así dar acceso a decenas o cientos de empresas.

Una SCPI reparte generalmente su patrimonio entre varios inmuebles e inquilinos.

Esta mutualización reduce la dependencia de un solo bien, sin hacer desaparecer el riesgo inmobiliario global.

Conviene igualmente observar la diversificación a escala del patrimonio completo.

Un inversor que ya posee su vivienda habitual, una vivienda en alquiler y participaciones de una sociedad inmobiliaria está fuertemente expuesto al inmobiliario.

Añadir una SCPI puede aumentar esa concentración en lugar de reducirla.

A la inversa, un patrimonio compuesto exclusivamente por inversiones financieras puede beneficiarse de una exposición medida al inmobiliario, siempre que el horizonte y el riesgo de liquidez sean aceptables.

¿Se puede invertir a la vez en SICAV y en SCPI?

SICAV y SCPI no son necesariamente competidoras.

Pueden cumplir funciones distintas dentro de una misma cartera.

La SICAV puede aportar una exposición a los mercados financieros y, según su estrategia, una liquidez mayor.

La SCPI puede aportar una exposición al inmobiliario de alquiler y una fuente potencial de ingresos distinta.

Esta complementariedad no exime de analizar los activos realmente poseídos.

Una SICAV especializada en sociedades inmobiliarias cotizadas sigue siendo, por ejemplo, fuertemente sensible al sector inmobiliario.

Dos inversiones expuestas a clases de activos distintas

Asociar una SICAV financiera y una SCPI puede permitir repartir el patrimonio entre activos cuyos motores de rentabilidad no son perfectamente idénticos.

Una SICAV de renta variable depende principalmente de los resultados de las empresas, del crecimiento económico y de las valoraciones bursátiles.

Una SCPI depende más de los alquileres, de las tasas de ocupación, del valor de los inmuebles y de las condiciones de financiación inmobiliaria.

No obstante, ambas inversiones pueden verse afectadas simultáneamente por ciertos factores, en particular:

• la subida de los tipos de interés;
• la ralentización económica;
• la inflación;
• las condiciones de crédito;
• la confianza de los inversores.

La diversificación reduce ciertos riesgos específicos, pero no protege frente a todas las caídas de mercado.

El interés de la diversificación entre activos financieros e inmobiliarios

Una asignación diversificada busca evitar que un solo acontecimiento comprometa la totalidad del patrimonio.

Las SICAV pueden dar acceso a una diversificación geográfica, sectorial y monetaria.

Las SCPI pueden repartir las inversiones entre varios inmuebles, inquilinos y mercados inmobiliarios.

La proporción que hay que atribuir a cada categoría depende en particular:

• del patrimonio existente;
• de los ingresos del inversor;
• de su situación fiscal;
• de su horizonte;
• de su capacidad para inmovilizar una parte de su ahorro;
• de su nivel de exposición inmobiliaria actual.

La diversificación no consiste en multiplicar los productos sin coherencia.

Poseer varias SICAV muy similares o varias SCPI concentradas en el mismo sector puede dar una impresión de diversificación sin reducir realmente el riesgo.

SICAV vs SCPI: tabla resumen

Esta tabla recoge las diferencias esenciales que hay que retener antes de estudiar un producto concreto.

En la práctica, la SICAV se distingue generalmente por una liquidez superior y una gran diversidad de estrategias.

La SCPI ofrece una exposición más directa al inmobiliario de alquiler, pero exige más paciencia y conlleva un riesgo de reventa específico.

La elección no debe fundarse en la sola rentabilidad pasada.

La estrategia del fondo, sus gastos, su fiscalidad, la calidad de su gestión, su nivel de riesgo y su lugar en el conjunto del patrimonio deben analizarse conjuntamente.