Private equity immobilier vs S&P 500

L'essentiel en 3 chiffres

5,12 %: rendement annuel moyen issu des revenus de l'immobilier privé américain sur les 20 années de 2006 à 2025, contre 2,12 % pour les actions américaines sur la même période.

5,4 %: volatilité annualisée sur 10 ans de l'immobilier privé américain, contre 15,7 % pour les actions américaines, selon l'étude Brookfield arrêtée à fin 2025.

0,06: corrélation historique entre l'immobilier privé américain et les actions américaines sur la période 1996-2025, selon l'analyse d'Invesco.

Ces chiffres ne signifient pas que l'immobilier non coté offre un rendement garanti, qu'il est trois fois moins risqué ou qu'il surperforme systématiquement le S&P 500. Ils montrent surtout que son profil historique est différent : davantage de revenus courants, des valorisations moins réactives aux marchés et une évolution largement indépendante des actions sur longue période.

Bon à savoir
Une même performance moyenne peut masquer des expériences très différentes. Deux placements capables de générer 8 % par an à long terme peuvent présenter des niveaux de liquidité, des pertes temporaires et des trajectoires de valorisation radicalement différents.

Avant de comparer : qu'est-ce que le private equity immobilier ?

Le private equity immobilier consiste à investir dans des actifs immobiliers non cotés par l'intermédiaire d'un fonds, d'une société d'investissement ou d'un autre véhicule privé. Le gestionnaire acquiert des actifs, les exploite, peut les transformer, puis organise leur cession selon la stratégie définie.

L'investisseur ne détient donc pas simplement un titre dont le cours évolue en Bourse. Il est exposé à des immeubles, à leurs revenus, à leurs charges, à leur financement et à la capacité du gestionnaire à mettre en œuvre un plan d'affaires.

Private equity immobilier, SCPI et immobilier coté : quelles différences ?

L'expression « immobilier non coté » recouvre plusieurs réalités. Une SCPI vise généralement à mutualiser un patrimoine immobilier et à distribuer une partie des revenus. Un fonds de private equity immobilier peut adopter une approche plus active, notamment lorsqu'il suit une stratégie value-add ou opportuniste. À l'inverse, une foncière cotée ou un REIT se négocie en Bourse et réagit beaucoup plus rapidement aux mouvements des marchés financiers.

Cette distinction est essentielle pour éviter les comparaisons trompeuses. Un fonds value-add ne doit pas être analysé comme une simple alternative à un ETF ou à une SCPI : sa performance dépend davantage de l'exécution du plan de création de valeur.

D'où provient le rendement du private equity immobilier ?

La performance immobilière peut se décomposer en plusieurs moteurs. Comprendre ces mécanismes est plus utile que de se concentrer sur un seul chiffre de rendement final.

1. Les revenus locatifs

Les loyers constituent une première source de rendement. Ils dépendent du taux d'occupation, de la qualité des locataires, des conditions des baux, de l'évolution des loyers et des charges supportées par le propriétaire.

Sur la période 2006-2025, Invesco mesure un rendement annuel moyen issu des revenus de 5,12 % pour l'immobilier privé américain, contre 2,12 % pour les actions américaines. Cette donnée concerne un indice institutionnel américain et ne permet pas de prévoir les revenus d'un fonds particulier.

2. La revalorisation de l'actif

La valeur d'un immeuble peut évoluer avec le marché, mais aussi avec ses revenus. À taux de capitalisation constant, un actif qui produit davantage de revenus nets peut théoriquement prendre de la valeur.

Exemple purement pédagogique : un immeuble génère 500 000 € de revenus nets annuels et est valorisé sur la base d'un taux de capitalisation de 5 %. Sa valeur théorique est alors de 10 M€. Si, après des travaux et une nouvelle mise en location, les revenus nets atteignent 650 000 € et que le taux de capitalisation reste de 5 %, la valeur théorique passe à 13 M€.

Cet exemple isole volontairement un seul mécanisme. En réalité, il faut prendre en compte le coût des travaux, les frais, la dette, la fiscalité, la vacance locative et, surtout, l'évolution du taux de capitalisation. Si ce taux augmente, la valeur peut baisser malgré une hausse des loyers.

3. L'effet de levier financier

La dette peut amplifier la rentabilité des fonds propres lorsque le rendement de l'actif dépasse le coût du financement. Elle peut aussi amplifier les pertes dans la situation inverse.

C'est pourquoi deux fonds investis dans des actifs comparables peuvent présenter des profils de risque très différents selon leur niveau d'endettement, les échéances de leur dette et les taux d'intérêt appliqués.

4. La création de valeur opérationnelle

Dans une stratégie active, la performance peut également provenir d'actions concrètes : rénovation, amélioration énergétique, changement d'usage, nouvelle commercialisation, réduction de la vacance locative, amélioration de la composition des locataires ou optimisation des coûts.

Ce quatrième moteur est particulièrement important dans les stratégies value-add. Il donne au gestionnaire davantage de leviers, mais accroît aussi le risque d'exécution.

Bon à savoir
Une performance immobilière élevée peut résulter d'un actif très rentable, d'un recours important à la dette ou d'une prise de risque supérieure. Il faut donc toujours examiner l'origine du rendement, et pas seulement son niveau.

Private equity immobilier vs S&P 500 : comment comparer les rendements sans se tromper ?

Comparer ces deux univers est délicat, car leurs méthodes de valorisation et leurs flux de revenus diffèrent. Le S&P 500 dispose d'un prix de marché quotidien. Un actif immobilier privé est valorisé périodiquement, souvent à partir d'expertises, de transactions comparables et des revenus qu'il génère.

Cette différence influence la manière dont on observe la volatilité et les périodes de baisse.

Le S&P 500 a été plus performant sur plusieurs périodes récentes

Les données du NCREIF au troisième trimestre 2025 montrent que l'indice NFI-ODCE, qui suit de grands fonds immobiliers privés américains de type core, affiche un rendement positif sur un an, mais reste derrière les actions américaines sur plusieurs horizons récents.

Ce point est essentiel pour la crédibilité de la comparaison : l'immobilier non coté n'est pas une classe d'actifs qui surperforme mécaniquement la Bourse. Son intérêt dépend de la période, du segment immobilier, de la stratégie, de l'endettement et du prix d'acquisition.

Les revenus immobiliers pèsent davantage dans la composition du rendement

La différence la plus nette ne réside pas nécessairement dans le rendement total, mais dans sa composition. Les loyers représentent une part importante de la performance immobilière, tandis que le rendement du S&P 500 dépend davantage de l'appréciation des cours et, dans une moindre mesure, des dividendes.

Pourquoi la volatilité de l'immobilier non coté semble-t-elle plus faible ?

Brookfield mesure une volatilité annualisée sur 10 ans de 5,4 % pour l'immobilier privé américain, contre 15,7 % pour les actions américaines à fin 2025. Cet écart existe dans les séries observées, mais il ne doit pas être interprété comme une mesure directe du risque économique.

Une partie de cette différence tient au mode de valorisation. Un indice boursier réagit en quelques secondes à une nouvelle information. Un actif immobilier privé est généralement réévalué à intervalles réguliers. Les variations sont donc moins fréquentes et peuvent apparaître avec un décalage.

À cela s'ajoute la nature des revenus. Des baux pluriannuels peuvent rendre les flux de trésorerie plus prévisibles qu'un cours de Bourse. Mais si un actif perd un locataire majeur, doit refinancer sa dette ou être vendu dans un marché défavorable, le risque peut se matérialiser brutalement.

Bon à savoir
La volatilité mesure les fluctuations observées. Elle ne mesure pas directement la liquidité, le risque de défaut, le risque de refinancement ni la difficulté à vendre un actif. Un placement peut donc sembler stable tout en comportant des risques importants.

Diversification : que signifie réellement une corrélation de 0,06 ?

Invesco calcule une corrélation historique de 0,06 entre l'immobilier privé américain et les actions américaines sur la période 1996-2025. Une corrélation proche de zéro signifie que ces deux séries ont historiquement évolué de manière largement indépendante.

Cette faible corrélation peut être utile dans un portefeuille très exposé aux actions, car les moteurs de performance diffèrent. Les loyers, le taux d'occupation, les baux ou l'offre immobilière locale ne réagissent pas exactement comme les bénéfices et les multiples de valorisation des entreprises du S&P 500.

Il faut toutefois éviter de parler de décorrélation totale. Une forte hausse des taux d'intérêt peut affecter simultanément les actions, l'immobilier, les obligations et le coût du financement. La diversification réduit certains risques, sans les faire disparaître.

Inflation et taux d'intérêt : pourquoi la première peut favoriser l'immobilier et les seconds le pénaliser

Les loyers peuvent bénéficier de clauses d'indexation ou être révisés lors du renouvellement des baux. À long terme, cela peut aider les revenus immobiliers à suivre une partie de l'inflation.

Mais une inflation élevée peut aussi entraîner une hausse des taux d'intérêt. Or l'immobilier est sensible au coût de la dette et aux taux de capitalisation utilisés pour valoriser les actifs.

La période 2022-2024 l'a clairement montré : certains revenus locatifs ont continué de progresser alors que les valorisations immobilières subissaient la hausse des taux et le renchérissement du financement.

Il faut donc éviter le raccourci « immobilier = protection contre l'inflation ». La réalité est plus nuancée : certains actifs disposent d'un pouvoir d'indexation, mais leur valeur reste sensible aux taux d'intérêt, à l'endettement et à leur capacité à maintenir les loyers.

Core, core+, value-add, opportuniste : quatre profils de private equity immobilier

Le private equity immobilier recouvre des stratégies très différentes, qui ne visent ni le même niveau de rendement ni le même niveau de risque.

Ce tableau est indispensable pour comparer deux fonds. Un fonds core et un fonds value-add peuvent tous deux investir dans l'immobilier non coté, mais présenter des comportements, des niveaux d'endettement et une dispersion des résultats très différents.

Dans une approche value-add, la capacité du gestionnaire à exécuter le plan d'affaires est particulièrement importante : acheter au bon prix ne suffit pas, il faut aussi réussir les travaux, la commercialisation et la sortie.

Quels sont les principaux risques du private equity immobilier ?

L'immobilier non coté présente des risques spécifiques. Le fait qu'un actif ne soit pas coté ne le protège ni d'une baisse de valeur ni d'une mauvaise exécution de la stratégie.

Le risque de liquidité

Le capital peut rester immobilisé pendant plusieurs années. Une sortie anticipée peut être impossible, limitée ou réalisée dans des conditions moins favorables.

Le risque de taux d'intérêt et de refinancement

Une hausse du coût de la dette peut réduire les flux de trésorerie et la valeur des fonds propres. Le calendrier des échéances, le ratio d'endettement et la couverture des taux sont donc des éléments déterminants à analyser.

Le risque immobilier

Vacance locative, baisse des loyers, travaux imprévus, obsolescence, évolution de la réglementation ou recul de la demande locale peuvent affecter la rentabilité d'un actif.

Le risque d'exécution

Dans une stratégie value-add, le rendement dépend de la capacité à réaliser les travaux, repositionner l'actif, louer les surfaces et vendre au bon moment. Un plan d'affaires retardé ou plus coûteux que prévu peut fortement réduire la performance.

Le risque de valorisation

Les actifs sont valorisés périodiquement. La valeur publiée peut donc refléter les nouvelles conditions de marché avec un certain retard. L'absence de cotation quotidienne ne signifie pas l'absence de perte.

Pour le véhicule Makers fund, les risques spécifiques sont détaillés dans la documentation réglementaire.

Private equity immobilier ou S&P 500 : quelle place dans un portefeuille ?

La comparaison est plus utile lorsqu'elle répond à un besoin concret plutôt qu'à un classement des rendements.

Pour de nombreux patrimoines, il ne s'agit donc pas de remplacer le S&P 500 par l'immobilier non coté, mais de déterminer si une allocation en immobilier privé peut compléter les actifs liquides sans créer une illiquidité excessive.

Simulation : comprendre l'effet de l'horizon et de la capitalisation

La simulation suivante sert uniquement à illustrer le mécanisme des intérêts composés. Elle ne correspond ni à un objectif de rendement de l'immobilier non coté ni à une prévision pour Makers fund.

À 8 % par an, 10 000 € deviennent théoriquement 21 589 € après 10 ans et 46 610 € après 20 ans. Le calcul suppose que la totalité du capital reste investie et que les gains sont réinvestis. Dans un véhicule immobilier réel, les loyers peuvent être distribués, le capital peut être appelé progressivement et les actifs peuvent être cédés à des dates différentes.

Bon à savoir
En private equity immobilier, le TRI (taux de rendement interne) peut être plus pertinent qu'un simple taux annualisé lorsqu'il existe plusieurs appels de fonds et distributions. Le multiple de capital indique quant à lui combien a été récupéré par rapport au capital investi, sans tenir compte du temps.

Pour tester différents montants et horizons, le simulateur Makers fund peut constituer un support pédagogique.

Comment analyser un fonds de private equity immobilier avant d'investir ?

Avant de se concentrer sur le rendement cible, plusieurs questions permettent de mieux comprendre ce dans quoi on investit réellement.

Ce tableau permet d'éviter une erreur fréquente : choisir un fonds uniquement parce que son objectif de rendement semble attractif. Un objectif plus élevé peut simplement refléter un niveau de risque, d'effet de levier ou de complexité supérieur.

Simulation : un portefeuille de club deals sur 10 ans

Exemple chiffré appliqué au private equity immobilier en club deals : 10 lignes d'investissement, des cycles de cession et de réinvestissement tous les 3 ans, et l'effet des intérêts composés à 10 puis à 20 ans. À chaque cycle, une ligne sur dix ne génère aucun gain : le modèle intègre donc une hypothèse d'incertitude.

• 10 lignes d'investissement
• 10 % par an sur les lignes rentables
• Cession et réinvestissement tous les 3 ans
• 1 ligne à 0 % à chaque cycle (1 sur 10)
• Horizon de 10 à 20 ans

L'effet des intérêts composés — valeur du portefeuille (pour 1 € investi)

À chaque cession, les sommes sont réinvesties : 9 lignes progressent de 10 % par an et une ligne reste à 0 % par cycle. Le portefeuille progresse ainsi de 29,8 % tous les 3 ans.

À chaque cession, l'intégralité du produit est réinvestie dans un nouveau cycle de 10 lignes, dont une reste de nouveau à 0 %. Ce mécanisme se répète tous les 3 ans.

Et sur 20 ans ? L'accélération des intérêts composés

Lorsque l'horizon double, la valeur ne double pas : elle est multipliée par près de 2,4. La progression de 29,8 % par cycle se répète et les intérêts composés font le reste.

À 20 ans, le portefeuille atteint 56 837 € (+468 %), soit 5,68 fois le capital initial. Rapporté à l'apport initial, cela représente une moyenne de 23,4 % par an selon la méthode présentée dans la note d'origine, contre 13,8 % par an sur 10 ans.

Le « rendement moyen annuel » indiqué ici correspond au rendement cumulé rapporté au capital initial, divisé par le nombre d'années. À titre de référence, la note mentionne un taux de croissance annuel moyen d'environ 9,1 % sur le capital et les intérêts réinvestis.

Simulation purement illustrative, fondée sur des hypothèses constantes. Elle ne reflète pas le rendement d'un produit particulier de Mimco Capital et ne constitue pas une garantie de performance. Un rendement de 0 % signifie ici que le capital est préservé sans gain ; une perte en capital reste possible.

Comment Makers fund s'inscrit-il dans cette logique ?

Makers fund appartient à l'univers de l'immobilier non coté. Pour l'évaluer, il est plus pertinent d'examiner sa stratégie immobilière et sa mise en œuvre que de lui appliquer les rendements moyens d'un indice américain.

L'enjeu pour l'investisseur est donc de comprendre les actifs ciblés, le niveau de transformation recherché, l'horizon du véhicule, la politique de financement et les principaux risques.

Vous pouvez approfondir ces points sur la page consacrée à la stratégie d'investissement de Makers fund.

Cette partie commerciale vient volontairement après la comparaison. Le but de ce guide est avant tout de fournir les clés pour comprendre le private equity immobilier et déterminer si ce type d'exposition peut trouver sa place dans votre patrimoine.

Découvrir la stratégie de Makers fund