Private equity immobilier vs S&P 500 : le comparatif

L’essentiel en 3 chiffres

5,12 % : rendement annuel moyen provenant des revenus de l’immobilier privé américain sur les 20 années 2006-2025, contre 2,12 % pour les actions américaines sur la même période.

5,4 % : volatilité annualisée sur 10 ans de l’immobilier privé américain, contre 15,7 % pour les actions américaines dans l’étude Brookfield arrêtée fin 2025.

0,06 : corrélation historique entre l’immobilier privé américain et les actions américaines sur 1996-2025 dans l’analyse Invesco.

Ces chiffres ne signifient pas que l’immobilier non coté offre un rendement garanti, qu’il est trois fois moins risqué ou qu’il bat systématiquement le S&P 500. Ils montrent surtout que son profil historique est différent : davantage de revenu courant, des valorisations moins réactives aux marchés et une évolution largement indépendante des actions sur longue période.

Bon à savoir
Une même moyenne de rendement peut cacher des expériences très différentes. Deux placements capables de produire 8 % par an sur longue période peuvent connaître des niveaux de liquidité, des pertes temporaires et des trajectoires de valorisation radicalement différents.

Avant de comparer : qu’est-ce que le private equity immobilier ?

Le private equity immobilier consiste à investir dans des actifs immobiliers non cotés au travers d’un fonds, d’une société d’investissement ou d’un autre véhicule privé. Le gestionnaire acquiert des actifs, les exploite, peut les transformer, puis organise leur cession selon la stratégie définie.

L’investisseur ne détient donc pas simplement un titre dont le prix évolue en Bourse. Il s’expose à des immeubles, à leurs revenus, à leurs coûts, à leur financement et à la capacité du gestionnaire à exécuter un business plan.

Private equity immobilier, SCPI et immobilier coté : ce n’est pas la même chose

Le terme immobilier non coté recouvre plusieurs réalités. Une SCPI cherche généralement à mutualiser un patrimoine immobilier et à distribuer une partie des revenus. Un fonds de private equity immobilier peut avoir une logique plus active, notamment lorsqu’il poursuit une stratégie value-add ou opportuniste. À l’inverse, une foncière cotée ou un REIT est négocié en Bourse et réagit beaucoup plus rapidement aux mouvements des marchés financiers.

Cette distinction est importante pour éviter les comparaisons trompeuses. Un fonds value-add ne doit pas être analysé comme une simple alternative à un ETF ou à une SCPI : sa performance dépend davantage de l’exécution du plan de création de valeur.

D’où vient le rendement du private equity immobilier ?

La performance immobilière peut être décomposée en plusieurs moteurs. Comprendre cette mécanique est plus utile que de regarder uniquement un chiffre de rendement final.

1. Les revenus locatifs

Les loyers constituent la première source de rendement. Ils dépendent du niveau d’occupation, de la qualité des locataires, des conditions de bail, de l’évolution des loyers et des charges supportées par le propriétaire.

Sur 2006-2025, Invesco mesure un rendement annuel moyen issu du revenu de 5,12 % pour l’immobilier privé américain, contre 2,12 % pour les actions américaines. Cette donnée porte sur un indice institutionnel américain et ne préjuge pas du revenu d’un fonds particulier.

2. La revalorisation de l’actif

La valeur d’un immeuble peut évoluer parce que le marché change, mais aussi parce que ses revenus évoluent. À niveau de taux de capitalisation constant, un actif qui génère davantage de revenu net peut théoriquement valoir davantage.

Exemple purement pédagogique : un immeuble génère 500 000 € de revenu net annuel et se valorise sur la base d’un taux de capitalisation de 5 %. Sa valeur théorique serait alors de 10 M€. Si, après travaux et relocation, le revenu net atteint 650 000 € et que le taux de capitalisation reste à 5 %, la valeur théorique passe à 13 M€.

Cet exemple isole volontairement un seul mécanisme. Dans la réalité, il faut intégrer le coût des travaux, les frais, la dette, la fiscalité, la vacance et surtout l’évolution du taux de capitalisation. Si ce taux monte, la valeur peut baisser malgré une hausse des loyers.

3. Le levier financier

La dette peut amplifier le rendement des fonds propres lorsque le rendement de l’actif dépasse le coût du financement. Elle peut aussi amplifier les pertes dans le scénario inverse.

C’est pourquoi deux fonds investissant dans des actifs similaires peuvent afficher des profils de risque très différents selon leur niveau d’endettement, leurs échéances de dette et le type de taux utilisé.

4. La création de valeur opérationnelle

Dans une stratégie active, la performance peut aussi provenir d’actions concrètes : rénovation, amélioration énergétique, changement d’usage, nouvelle commercialisation, baisse de la vacance, amélioration du mix locatif ou optimisation des coûts.

Ce quatrième moteur est particulièrement important dans les stratégies value-add. Il donne au gestionnaire davantage de leviers, mais augmente aussi le risque d’exécution.

Bon à savoir
Un rendement immobilier élevé peut venir d’un actif très performant, d’un fort recours à la dette ou d’un risque plus élevé. Il faut donc toujours regarder la source du rendement, pas seulement son niveau.

Private equity immobilier vs S&P 500 : comment comparer les performances sans se tromper ?

Comparer les deux univers est délicat, car leurs méthodes de valorisation et leurs flux sont différents. Le S&P 500 dispose d’un prix de marché quotidien. Un actif immobilier privé est valorisé périodiquement, souvent à partir d’expertises, de transactions comparables et de ses revenus.

Cette différence influence la manière dont on observe la volatilité et les phases de baisse.

Le S&P 500 a été plus performant sur plusieurs périodes récentes

Les données NCREIF du troisième trimestre 2025 montrent que l’indice NFI-ODCE, qui suit de grands fonds immobiliers privés américains core, affiche un rendement positif sur un an, mais reste derrière les actions américaines sur plusieurs horizons récents.

Ce point est central pour la crédibilité du comparatif : l’immobilier non coté n’est pas une classe d’actifs qui surperforme mécaniquement la Bourse. Sa pertinence dépend de la période, du segment immobilier, de la stratégie, de l’endettement et du prix d’entrée.

Le revenu immobilier est plus important dans la composition du rendement

La différence la plus robuste ne se trouve pas forcément dans le rendement total, mais dans sa composition. Les loyers représentent une part importante du rendement immobilier, alors que le rendement du S&P 500 dépend davantage de l’appréciation des cours et, dans une moindre mesure, des dividendes.

Pourquoi la volatilité de l’immobilier non coté paraît-elle plus faible ?

Brookfield mesure une volatilité annualisée sur 10 ans de 5,4 % pour l’immobilier privé américain, contre 15,7 % pour les actions américaines à fin 2025. Cette différence est réelle dans les séries observées, mais elle ne doit pas être interprétée comme une mesure directe du risque économique.

Une partie de l’écart vient du mode de valorisation. Un indice boursier réagit en quelques secondes à une nouvelle information. Un actif immobilier privé est généralement réévalué à intervalles réguliers. Les variations sont donc moins fréquentes et peuvent apparaître avec un décalage.

À cela s’ajoute la nature des revenus. Des baux pluriannuels peuvent rendre les cash-flows plus prévisibles qu’un cours de Bourse. Mais si un actif perd un locataire majeur, doit refinancer sa dette ou être vendu dans un mauvais marché, le risque peut se matérialiser brutalement.

Bon à savoir
La volatilité mesure les fluctuations observées. Elle ne mesure pas directement la liquidité, le risque de défaut, le risque de refinancement ou la difficulté à vendre un actif. Un placement peut donc sembler stable tout en comportant des risques importants.

Diversification : que signifie vraiment une corrélation de 0,06 ?

Invesco calcule une corrélation historique de 0,06 entre l’immobilier privé américain et les actions américaines sur 1996-2025. Une corrélation proche de zéro indique que les deux séries ont historiquement évolué de manière largement indépendante.

Cette faible corrélation peut être utile pour un portefeuille très exposé aux actions, car les moteurs de performance diffèrent. Les loyers, le taux d’occupation, les baux ou l’offre immobilière locale ne réagissent pas exactement comme les bénéfices et les multiples de valorisation des entreprises du S&P 500.

Il faut néanmoins éviter de parler de décorrélation totale. Une hausse brutale des taux peut affecter à la fois les actions, l’immobilier, les obligations et le coût du financement. La diversification réduit certains risques, elle ne les fait pas disparaître.

Inflation et taux : pourquoi l’immobilier peut être aidé par l’un et pénalisé par l’autre

Les loyers peuvent bénéficier de clauses d’indexation ou être révisés lors du renouvellement des baux. Sur longue période, cela peut aider les revenus immobiliers à suivre une partie de l’inflation.

Mais une inflation élevée peut aussi conduire à des taux d’intérêt plus élevés. Or l’immobilier est sensible au coût de la dette et aux taux de capitalisation utilisés pour valoriser les actifs.

La période 2022-2024 l’a bien montré : certains revenus locatifs ont continué à progresser tandis que les valorisations immobilières subissaient la hausse des taux et le renchérissement du financement.

Un investisseur doit donc éviter le raccourci « immobilier égale protection contre l’inflation ». La bonne lecture est plus nuancée : certains actifs disposent d’un pouvoir d’indexation, mais leur valeur reste sensible aux taux, à l’endettement et à leur capacité à maintenir les loyers.

Core, core+, value-add, opportuniste : quatre profils de private equity immobilier

Le terme private equity immobilier recouvre des stratégies très différentes. Elles ne recherchent ni le même niveau de rendement, ni le même niveau de risque.

Cette grille est essentielle pour comparer deux fonds. Un fonds core et un fonds value-add peuvent tous deux investir dans l’immobilier non coté, mais leur comportement, leur niveau d’endettement et leur dispersion de résultats peuvent être très différents.

Dans une approche value-add, la capacité du gestionnaire à exécuter le business plan devient particulièrement importante : acheter au bon prix ne suffit pas, il faut aussi réussir les travaux, la commercialisation et la sortie.

Quels sont les principaux risques du private equity immobilier ?

L’immobilier non coté présente un profil de risque spécifique. Le fait qu’un actif ne soit pas coté ne le protège ni d’une baisse de valeur, ni d’une mauvaise exécution.

Le risque de liquidité

Le capital peut être immobilisé pendant plusieurs années. Une sortie anticipée peut être impossible, limitée ou réalisée dans des conditions moins favorables.

Le risque de taux et de refinancement

Une hausse du coût de la dette peut réduire le cash-flow et la valeur des fonds propres. Le calendrier des échéances, le ratio d’endettement et la couverture du taux sont donc des éléments majeurs à analyser.

Le risque immobilier

Vacance, baisse de loyers, travaux imprévus, obsolescence, changement réglementaire ou baisse de la demande locale peuvent affecter la performance d’un actif.

Le risque d’exécution

Dans une stratégie value-add, la performance dépend de la capacité à mener les travaux, repositionner l’actif, louer les surfaces et céder au bon moment. Un business plan en retard ou plus coûteux que prévu peut réduire fortement le rendement.

Le risque de valorisation

Les actifs sont valorisés périodiquement. Une valeur publiée peut donc refléter les nouvelles conditions de marché avec un certain décalage. L’absence de cotation quotidienne ne signifie pas absence de perte.

Pour le véhicule Makers Fund, les risques spécifiques doivent être lus dans la documentation réglementaire.

Private equity immobilier ou S&P 500 : quel rôle dans un portefeuille ?

La comparaison est plus utile lorsqu’on la relie à un besoin concret plutôt qu’à un classement de performance.

Dans de nombreux patrimoines, la question n’est donc pas de remplacer le S&P 500 par l’immobilier non coté. Elle consiste plutôt à déterminer si une poche immobilière privée peut compléter les actifs liquides sans créer un niveau d’illiquidité excessif.

Simulation : comprendre l’effet de l’horizon et de la capitalisation

La simulation suivante sert uniquement à visualiser la mécanique des intérêts composés. Elle ne correspond ni à un objectif de rendement de l’immobilier non coté, ni à une prévision pour Makers Fund.

À 8 % par an, 10 000 € deviennent théoriquement 21 589 € après 10 ans et 46 610 € après 20 ans. Le calcul suppose que tout reste investi et réinvesti. Dans un véhicule immobilier réel, les loyers peuvent être distribués, les capitaux peuvent être appelés progressivement et les actifs peuvent être cédés à des dates différentes.

Bon à savoir
Dans le private equity immobilier, le TRI peut être plus pertinent qu’un simple taux annualisé lorsqu’il existe plusieurs appels de capitaux et distributions. Le multiple de capital permet, lui, de savoir combien a été récupéré par rapport au capital investi, sans tenir compte du temps.

Pour tester différents montants et horizons, le simulateur Makers Fund peut servir de support pédagogique.

Comment analyser un fonds de private equity immobilier avant d’investir ?

Avant de regarder le rendement cible, plusieurs questions permettent de mieux comprendre ce que vous achetez réellement.

Cette grille permet d’éviter une erreur fréquente : choisir un fonds uniquement parce qu’un rendement cible paraît attractif. Un objectif plus élevé peut simplement refléter un niveau de risque, de levier ou de complexité plus important.

Simulation : un portefeuille de club deals sur 10 ans

Exemple chiffré appliqué à l’immobilier de private equity en club deals : 10 lignes d’investissement, des cycles de sortie et de réinvestissement tous les 3 ans, et la puissance des intérêts composés sur 10 puis 20 ans. À chaque cycle, 1 des 10 lignes ne rapporte rien : le modèle intègre donc un aléa réaliste.

• 10 lignes d’investissement
• 10 %/an sur les lignes performantes
• Sortie et réinvestissement tous les 3 ans
• 1 ligne à 0 % à chaque cycle (1 sur 10)
• Horizon 10 à 20 ans

L’effet des intérêts composés — valeur du portefeuille (1 € investi)

Chaque sortie est réinvestie : 9 lignes progressent à 10 %/an et 1 ligne reste à 0 % par cycle. Le portefeuille progresse ainsi de +29,8 % tous les 3 ans.

À chaque sortie, la totalité des proceeds est réinvestie dans un nouveau cycle de 10 lignes, dont une reste à nouveau à 0 %. La mécanique se répète tous les 3 ans.

Et sur 20 ans ? L’accélération des intérêts composés

En doublant l’horizon, la valeur ne double pas : elle est multipliée par près de 2,4. Le rythme de +29,8 % par cycle se répète, et les intérêts composés font le reste.

Sur 20 ans, le portefeuille atteint 56 837 € (+468 %), soit ×5,68 le capital de départ. Rapporté à la mise initiale, cela équivaut à 23,4 %/an en moyenne selon la méthode présentée dans la note source, contre 13,8 %/an à 10 ans.

Le « rendement moyen/an » présenté ici correspond au rendement cumulé rapporté au capital initial puis divisé par le nombre d’années. La note indique, à titre de repère, un TCAM d’environ 9,1 %/an sur capital et intérêts réinvestis.

Simulation purement illustrative, à hypothèses constantes. Elle ne reflète pas la performance d’un produit Mimco Capital en particulier et ne constitue pas une garantie de rendement. Un rendement de 0 % correspond ici à un capital préservé sans gain ; une perte en capital reste possible.

Où se situe Makers Fund dans cette logique ?

Makers Fund s’inscrit dans l’univers de l’immobilier non coté. Pour l’évaluer, il est plus pertinent de regarder sa stratégie immobilière et la manière dont elle est exécutée que de lui appliquer les performances moyennes d’un indice américain.

L’enjeu pour l’investisseur est donc de comprendre les actifs ciblés, le niveau de transformation recherché, l’horizon du véhicule, la politique de financement et les principaux risques.

Vous pouvez approfondir ces éléments sur la page consacrée à la stratégie d’investissement de Makers Fund.

Cette partie commerciale vient volontairement après le comparatif. L’objectif du guide est d’abord de donner les clés nécessaires pour comprendre le private equity immobilier et juger si ce type d’exposition peut avoir une place dans votre patrimoine.

Découvrir la stratégie de Makers Fund