SICAV vs SCPI : différences et choix du placement

SICAV et SCPI : de quoi parle-t-on ?

Les SICAV et les SCPI appartiennent à la famille des placements collectifs. Concrètement, les sommes versées par plusieurs investisseurs sont regroupées, puis investies dans un ensemble d’actifs.

Cette mutualisation permet d’accéder à un portefeuille plus diversifié que celui qu’un épargnant pourrait généralement constituer seul. Elle permet également de déléguer les décisions d’investissement et la gestion courante à des professionnels.

La similitude s’arrête cependant en grande partie ici. Une SICAV est généralement un véhicule d’investissement financier, tandis qu’une SCPI est un véhicule d’investissement immobilier.

Qu’est-ce qu’une SICAV ?

Une SICAV, ou société d’investissement à capital variable, est un organisme de placement collectif constitué sous la forme d’une société. Lorsqu’un investisseur achète des actions de SICAV, il devient actionnaire de cette société.

Le capital de la SICAV évolue en fonction des souscriptions et des demandes de rachat. L’argent collecté est investi conformément à une stratégie définie dans le prospectus et le document d’informations clés du fonds.

Selon son orientation, une SICAV peut notamment investir dans :

• des actions françaises, européennes ou internationales ;
• des obligations d’entreprises ou d’États ;
• des instruments monétaires ;
• des actifs libellés dans différentes devises ;
• plusieurs classes d’actifs au sein d’une gestion diversifiée.

Le terme « SICAV » désigne avant tout une forme juridique. Il ne permet donc pas, à lui seul, de connaître le niveau de risque du placement.

Une SICAV monétaire et une SICAV investie dans des actions de petites entreprises internationales peuvent ainsi présenter des profils de risque radicalement différents.

Les SICAV font partie des organismes de placement collectif. Selon leur statut et leur stratégie, les placements collectifs commercialisés en France relèvent notamment de la catégorie des OPCVM ou de celle des fonds d’investissement alternatifs.

Il est recommandé de consulter le document d’informations clés (DIC/KID) et le prospectus, qui décrivent notamment la stratégie, les risques, les frais et la durée de détention recommandée.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, ou société civile de placement immobilier, collecte l’épargne de plusieurs investisseurs afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif.

L’investisseur n’achète pas directement un appartement, un commerce ou un immeuble. Il achète des parts de la SCPI et devient associé de la société.

La société de gestion sélectionne les biens, organise leur financement, recherche les locataires, perçoit les loyers, réalise les travaux et arbitre le patrimoine.

Selon sa stratégie, une SCPI peut détenir des actifs tels que :

• des immeubles de bureaux ;
• des commerces ;
• des entrepôts et plateformes logistiques ;
• des établissements de santé ou d’hébergement ;
• des résidences gérées ;
• des logements ;
• des actifs situés en France ou à l’étranger.

Lorsque les immeubles génèrent des loyers, la SCPI peut distribuer une partie des revenus à ses associés, après déduction des charges, frais de gestion, travaux, provisions et éventuelles mises en réserve.

Ces revenus ne sont jamais garantis. Ils peuvent varier en fonction du taux d’occupation des immeubles, des renégociations de loyers, des défauts de locataires, des travaux à financer ou de l’évolution du marché immobilier.

La SCPI n’est pas cotée en Bourse. La revente des parts dépend donc de l’existence d’une demande suffisante ou, selon le fonctionnement de la SCPI, de la capacité du véhicule à traiter les demandes de retrait.

La liquidité d’une SCPI est généralement plus faible que celle des actifs financiers et le délai de revente peut être indéterminé en l’absence d’acheteur.

Quelles sont les principales différences entre SICAV et SCPI ?

Le tableau suivant met en évidence les principales différences structurelles entre les deux placements.

Il présente des tendances générales : les caractéristiques exactes d’une SICAV ou d’une SCPI doivent toujours être vérifiées dans sa documentation réglementaire.

Ce tableau montre que la SICAV est généralement plus proche des marchés financiers, tandis que la SCPI permet de s’exposer à l’immobilier sans gérer directement les immeubles.

Cette distinction explique une grande partie des différences de disponibilité de l’épargne, de frais et de fiscalité.

La nature des actifs détenus

La première différence entre SICAV et SCPI réside dans les actifs financés par l’épargne collectée.

Une SICAV peut investir dans des titres cotés ou non cotés, des obligations, des instruments monétaires, des produits dérivés ou d’autres fonds, selon les limites fixées par sa stratégie.

La valeur de ses actions dépend donc principalement de l’évolution des marchés sur lesquels elle est investie.

Une SICAV obligataire sera notamment sensible aux taux d’intérêt et à la qualité de crédit des émetteurs. Une SICAV actions dépendra davantage de la santé financière des entreprises, des perspectives économiques et des valorisations boursières.

La SCPI détient, pour sa part, des immeubles ou des droits immobiliers. Sa situation dépend donc davantage :

• de la qualité et de l’emplacement des biens ;
• de la solidité des locataires ;
• de la durée des baux ;
• du taux d’occupation ;
• du niveau des loyers ;
• des travaux nécessaires ;
• de l’évolution des prix immobiliers.

L’actif immobilier paraît parfois plus concret qu’un portefeuille financier. Cette dimension tangible ne signifie pourtant pas qu’il soit stable ou sans risque.

La valeur d’un immeuble peut diminuer et les revenus locatifs peuvent être affectés par la vacance, les impayés ou la baisse de la demande.

Le mode de fonctionnement et de gestion

Dans une SICAV, le gestionnaire prend des décisions financières conformément au mandat du fonds.

Il peut acheter, conserver ou vendre des titres, ajuster l’exposition aux différentes zones géographiques ou modifier la répartition entre plusieurs classes d’actifs.

Le portefeuille est régulièrement valorisé. Le prix auquel l’investisseur souscrit ou demande le rachat de ses actions repose sur la valeur liquidative, éventuellement augmentée ou diminuée de frais.

La valeur liquidative correspond au prix d’une action de SICAV calculé à partir de la valeur des actifs du fonds.

Dans une SCPI, la gestion comprend des opérations plus directement liées à l’immobilier. La société de gestion doit notamment :

• rechercher des immeubles ;
• analyser leur potentiel locatif ;
• négocier les acquisitions ;
• sélectionner les locataires ;
• administrer les baux ;
• organiser les travaux ;
• vendre certains actifs lorsque cela correspond à la stratégie.

Les décisions se déploient généralement sur des périodes plus longues. Acheter ou vendre un immeuble exige davantage de temps que passer un ordre sur une action ou une obligation cotée.

La liquidité des parts

La liquidité correspond à la possibilité de revendre un placement rapidement, à un prix proche de sa valeur estimée et sans coûts disproportionnés.

Les actions d’une SICAV peuvent généralement faire l’objet d’une demande de rachat auprès du fonds. L’opération est réalisée sur la base de la prochaine valeur liquidative applicable, selon une fréquence et des délais précisés dans le prospectus.

Cette liquidité n’est toutefois pas absolue.

Un fonds investi dans des actifs peu liquides peut rencontrer des difficultés lorsque de nombreux investisseurs souhaitent sortir simultanément. Certains mécanismes peuvent alors plafonner, étaler ou suspendre temporairement les rachats lorsque les conditions prévues par la réglementation et la documentation du fonds sont réunies.

Pour une SCPI détenue en direct, la liquidité est généralement plus faible.

La société de gestion ne garantit ni le rachat ni la revente des parts. La sortie suppose notamment qu’il existe une demande suffisante de la part de nouveaux investisseurs.

Dans un marché équilibré, une cession peut être exécutée dans des conditions relativement fluides. En revanche, lorsque les demandes de retrait deviennent supérieures aux souscriptions, l’investisseur peut devoir attendre plusieurs semaines, plusieurs mois, voire davantage.

Lorsque des parts de SCPI sont détenues dans un contrat d’assurance-vie, le mécanisme de liquidité est différent : l’assureur gère les demandes de rachat dans les conditions contractuelles.

Les délais, les limites d’investissement et les modalités de valorisation doivent alors être étudiés dans le contrat.

Le niveau de risque

Il n’existe pas un niveau de risque unique pour l’ensemble des SICAV.

Une SICAV investie en instruments monétaires de courte durée peut connaître des fluctuations limitées, tandis qu’une SICAV exposée à des actions émergentes, à des entreprises de petite capitalisation ou à des obligations spéculatives peut subir des baisses importantes.

Les principaux facteurs de risque peuvent comprendre :

• le risque de marché ;
• le risque de crédit ;
• le risque de taux ;
• le risque de change ;
• le risque de liquidité ;
• le risque de contrepartie ;
• le risque lié à l’utilisation de produits dérivés.

Le niveau de risque d’une SCPI dépend de la qualité du patrimoine, de sa diversification, de son endettement, de ses locataires et du secteur immobilier concerné.

Une SCPI très concentrée sur quelques immeubles ou quelques locataires peut être plus vulnérable qu’une SCPI répartie entre plusieurs secteurs et zones géographiques.

Il n’est donc pas possible d’affirmer qu’une SCPI est systématiquement plus ou moins risquée qu’une SICAV. Il faut comparer deux produits précis, et non uniquement deux catégories générales.

L’horizon de placement

L’horizon d’une SICAV dépend directement de sa stratégie.

Un fonds monétaire ou obligataire à échéance courte peut répondre à un horizon relativement limité. Une SICAV investie en actions est généralement plus adaptée à un horizon long, car les marchés boursiers peuvent connaître des fluctuations significatives sur quelques mois ou quelques années.

Le document d’informations clés précise une durée de détention recommandée. Cette indication doit être rapprochée de l’objectif personnel de l’investisseur et de la date à laquelle il pourrait avoir besoin de son capital.

Une SCPI s’envisage généralement sur un horizon long. Plusieurs raisons l’expliquent :

• les frais d’entrée doivent être amortis dans le temps ;
• les marchés immobiliers évoluent par cycles ;
• la vente des parts peut être lente ;
• les immeubles nécessitent une gestion et des investissements à long terme.

Une SCPI est donc rarement adaptée à une somme susceptible d’être utilisée rapidement pour financer une dépense, constituer un apport immobilier ou faire face à un imprévu.

Les frais

Les frais d’une SICAV peuvent comprendre des droits d’entrée, des frais de sortie, des frais courants, des frais de transaction et, dans certains cas, une commission de performance.

Les frais courants sont prélevés au niveau du fonds. Ils diminuent donc la valeur du placement, même lorsqu’ils ne donnent pas lieu à un prélèvement visible sur le compte bancaire de l’investisseur.

Les SCPI supportent généralement des frais importants en raison des coûts liés à l’acquisition, à la détention et à la gestion d’immeubles.

Ils peuvent notamment inclure :

• une commission de souscription ;
• une commission de gestion calculée sur les revenus ;
• des frais liés aux acquisitions ou aux cessions d’immeubles ;
• des frais de suivi et de pilotage des travaux ;
• des frais de cession ou de retrait selon le véhicule.

Comparer uniquement le taux de distribution d’une SCPI ou la performance brute d’une SICAV peut donc induire en erreur.

L’investisseur doit examiner le rendement après frais, sur une durée cohérente avec l’horizon recommandé.

SICAV vs SCPI : comment la performance est-elle générée ?

La performance d’une SICAV et celle d’une SCPI ne reposent pas sur les mêmes moteurs. Elles ne sont pas non plus présentées à l’aide des mêmes indicateurs.

Pour comparer les placements de manière pertinente, il faut distinguer les revenus distribués, l’évolution de la valeur du capital et la performance totale après frais.

D’où provient la performance d’une SICAV ?

La performance d’une SICAV provient principalement de l’évolution de la valeur des actifs détenus dans son portefeuille.

Pour une SICAV actions, elle dépend notamment :

• de la progression ou de la baisse du cours des entreprises ;
• des dividendes perçus ;
• des variations de devises ;
• des choix réalisés par le gestionnaire ;
• des frais supportés par le fonds.

Pour une SICAV obligataire, la performance peut provenir des intérêts versés par les obligations et de l’évolution de leur valeur sur le marché.

Une hausse des taux peut, par exemple, faire diminuer le prix d’obligations déjà en circulation, toutes choses égales par ailleurs.

Une SICAV peut être distribuante ou capitalisante.

Dans le premier cas, elle verse périodiquement tout ou partie des revenus aux actionnaires. Dans le second, les revenus sont réinvestis dans le fonds et contribuent à l’évolution de la valeur liquidative.

La performance totale ne doit donc pas être confondue avec les seules sommes versées sur le compte de l’investisseur.

D’où provient la performance d’une SCPI ?

La performance d’une SCPI repose sur deux composantes principales.

La première est constituée des revenus potentiellement distribués aux associés. Ils proviennent essentiellement des loyers encaissés, après déduction des charges, des frais de gestion, des travaux, des provisions et des autres dépenses supportées par la SCPI.

La seconde correspond à l’évolution de la valeur des parts.

Cette valeur peut augmenter lorsque le patrimoine immobilier s’apprécie, mais elle peut également diminuer en cas de baisse de la valeur des immeubles ou de modification du prix de souscription.

La performance globale d’une SCPI ne se limite donc pas à son taux de distribution. Elle doit aussi intégrer :

• l’évolution du prix de la part ;
• les frais de souscription et de cession ;
• la durée de détention ;
• les revenus effectivement perçus ;
• la fiscalité supportée par l’investisseur.

Le taux de rendement interne, ou TRI, peut être utilisé pour apprécier la performance passée sur une période donnée en tenant compte des flux encaissés et du prix des parts.

Pourquoi rendement et performance ne se comparent-ils pas directement ?

Le rendement désigne généralement un revenu rapporté à un capital ou à un prix de référence.

La performance mesure plus largement l’enrichissement ou l’appauvrissement total sur une période donnée.

Une SCPI peut, par exemple, distribuer des revenus réguliers tout en voyant le prix de ses parts diminuer.

Son rendement distribué peut sembler attractif, alors que sa performance totale est faible ou négative.

À l’inverse, une SICAV capitalisante peut ne verser aucun revenu en numéraire, tout en enregistrant une hausse de sa valeur liquidative.

Elle ne fournit pas de revenu immédiat, mais peut créer une performance positive pour l’investisseur.

Une comparaison sérieuse doit donc être effectuée :

• sur une même période ;
• après prise en compte des frais ;
• en incluant l’évolution du capital ;
• en tenant compte de la fiscalité ;
• pour un niveau de risque comparable.

Quelle fiscalité pour une SICAV et une SCPI ?

La fiscalité constitue l’une des différences les plus importantes entre SICAV et SCPI.

Elle dépend non seulement du placement, mais aussi de son enveloppe de détention : compte-titres, PEA, assurance-vie, contrat de capitalisation ou détention directe.

Attention : les informations fiscales présentées ci-dessous sont données à titre indicatif selon les règles mentionnées comme applicables au 30 juillet 2026. Elles peuvent évoluer. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur, de la composition du fonds, de l’enveloppe utilisée et, le cas échéant, de la localisation des actifs.

La fiscalité des SICAV

Lorsqu’une SICAV est détenue dans un compte-titres ordinaire, ses revenus distribués et les plus-values réalisées lors de la vente sont en principe soumis à la fiscalité des revenus et gains mobiliers.

Selon les règles présentées comme applicables au 30 juillet 2026 dans cet article, le prélèvement forfaitaire unique applicable à certains revenus de capitaux mobiliers et plus-values mobilières s’élève en principe à 31,4 %, soit :

• 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 18,6 % au titre des prélèvements sociaux.

Ces taux sont donnés à titre indicatif et doivent être vérifiés au regard de la réglementation effectivement applicable au moment de l’investissement ou de la cession.

Le contribuable peut, selon sa situation et les règles applicables, opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette option est globale et doit être appréciée en fonction de l’ensemble des revenus et plus-values concernés.

Dans une SICAV capitalisante, les revenus ne sont pas versés directement à l’investisseur : ils restent dans le fonds.

En détention directe, l’imposition intervient généralement lors de la cession des actions, si une plus-value est constatée.

Certaines SICAV éligibles peuvent également être détenues dans un PEA.

Après cinq ans, les gains retirés du PEA peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu, sous réserve des règles en vigueur, tout en restant soumis aux prélèvements sociaux applicables.

Toutes les SICAV ne sont pas éligibles au PEA. L’éligibilité dépend notamment de la composition du fonds et des règles applicables au plan.

La fiscalité des SCPI

Lorsque des parts de SCPI sont détenues directement par une personne physique, les revenus provenant des loyers sont généralement imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

La quote-part de revenu foncier est notamment susceptible d’être soumise :

• au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
• aux prélèvements sociaux applicables.

Le niveau d’imposition dépend donc fortement de la situation fiscale individuelle de l’investisseur et notamment de sa tranche marginale d’imposition.

Pour un contribuable fortement imposé, la fiscalité des revenus d’une SCPI détenue en direct peut réduire sensiblement le montant net encaissé.

Une SCPI peut également percevoir des produits financiers accessoires. Ceux-ci peuvent relever de la fiscalité des revenus mobiliers plutôt que de celle des revenus fonciers.

Lorsque la SCPI détient des immeubles à l’étranger, la fiscalité dépend notamment des conventions signées entre la France et les pays concernés.

Des mécanismes de crédit d’impôt ou d’exonération avec prise en compte pour le calcul du taux effectif peuvent s’appliquer. Le traitement varie selon le pays et doit être analysé au cas par cas.

En cas de cession de parts avec une plus-value, le régime des plus-values immobilières est généralement susceptible de s’appliquer.

Selon les règles fiscales applicables et la situation de l’investisseur, des abattements liés à la durée de détention peuvent notamment intervenir.

Les parts de SCPI peuvent également entrer dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière à hauteur de la fraction représentative des actifs immobiliers imposables.

L’impact de l’enveloppe de détention sur la fiscalité

L’enveloppe utilisée peut avoir autant d’importance que le placement lui-même.

Dans un compte-titres ordinaire, la fiscalité mobilière s’applique aux SICAV selon la nature des revenus et des gains.

Dans un PEA, seules les SICAV éligibles peuvent être logées, mais le traitement fiscal peut devenir plus favorable après cinq ans sous réserve du respect des conditions prévues.

Certaines assurances-vie proposent à la fois des unités de compte investies dans des SICAV et des unités de compte représentatives de parts de SCPI.

Dans ce cas, l’investisseur n’est généralement pas imposé à chaque distribution interne au contrat. L’imposition intervient principalement lorsqu’il effectue un rachat, sur la fraction correspondant aux gains, selon les règles fiscales applicables.

Après huit ans, les gains retirés d’une assurance-vie peuvent notamment bénéficier, sous conditions, d’un abattement annuel.

La détention en assurance-vie modifie également les conditions économiques du placement.

L’assureur peut appliquer des frais supplémentaires, limiter la part du contrat investie en SCPI ou ne reverser qu’une fraction des revenus distribués.

Il faut donc examiner simultanément :

• la fiscalité ;
• les frais du contrat ;
• les frais du fonds ;
• les modalités propres à chaque unité de compte.

Quels sont les risques d’une SICAV et d’une SCPI ?

Tout investissement comporte un risque de perte en capital.

Ni la SICAV ni la SCPI ne sont des produits sans risque.

Dans les deux cas, l’investisseur peut récupérer un capital inférieur au montant initialement placé.

La nature du risque est néanmoins différente.

La SICAV est principalement exposée aux marchés financiers correspondant à sa stratégie, tandis que la SCPI dépend du marché immobilier et de la qualité de son exploitation locative.

Les principaux risques liés aux SICAV

Le premier risque d’une SICAV est le risque de marché. Lorsque les actifs détenus perdent de la valeur, la valeur liquidative du fonds diminue.

À ce risque peuvent s’ajouter :

• le risque de taux, particulièrement important pour les fonds obligataires ;
• le risque de crédit, lorsqu’un émetteur ne peut plus respecter ses engagements ;
• le risque de change, si le fonds détient des actifs dans une autre devise ;
• le risque de liquidité, lorsque certains actifs deviennent difficiles à vendre ;
• le risque de concentration, si le portefeuille dépend fortement d’un secteur ou d’une zone géographique ;
• le risque de gestion, lorsque les décisions prises produisent de moins bons résultats que le marché ou l’objectif du fonds ;
• le risque de contrepartie, notamment lorsque le fonds utilise certains produits dérivés.

Le document d’informations clés présente notamment un indicateur synthétique de risque, une durée de détention recommandée et différents scénarios de performance.

Ces éléments facilitent la comparaison entre plusieurs produits, mais ne couvrent pas toutes les situations possibles.

La volatilité ne reflète notamment pas à elle seule l’ensemble des risques d’un placement, comme le risque de liquidité ou de contrepartie.

Les principaux risques liés aux SCPI

Une SCPI est exposée à plusieurs risques propres à l’immobilier.

Le risque locatif apparaît lorsque des immeubles restent vacants, lorsque des locataires ne paient plus leurs loyers ou lorsque les baux sont renouvelés dans des conditions moins favorables.

Le risque de valorisation correspond à la possibilité que la valeur des immeubles diminue.

Une hausse des taux d’intérêt, une baisse de la demande ou une obsolescence des bâtiments peut peser sur les prix.

Le risque de concentration doit également être surveillé. Une SCPI fortement exposée à un seul secteur, à une seule région ou à quelques locataires peut être fragilisée par un événement local ou sectoriel.

D’autres risques doivent être pris en compte :

• hausse du coût des travaux ;
• durcissement des normes environnementales ;
• besoin de rénovation de certains immeubles ;
• utilisation de l’endettement ;
• évolution défavorable des taux de change pour les actifs étrangers ;
• difficulté à revendre les parts.

Le risque de liquidité mérite une attention particulière.

Contrairement à un livret ou à un titre très liquide, une part de SCPI ne peut pas nécessairement être revendue au moment choisi.

La société de gestion ne garantit pas la présence d’un acheteur.

Le capital est-il garanti ?

Le capital n’est garanti ni dans une SICAV ni dans une SCPI, sauf mécanisme contractuel exceptionnel clairement prévu par le produit.

Pour une SICAV, la valeur liquidative fluctue en fonction des marchés. L’investisseur peut subir une perte, même lorsque le portefeuille est diversifié et géré par des professionnels.

Pour une SCPI, la valeur des parts dépend du patrimoine immobilier, de l’état du marché et de l’équilibre entre souscriptions et retraits.

Les revenus distribués peuvent également diminuer.

L’agrément ou la supervision d’une société de gestion ne constitue pas une garantie de performance.

La réglementation encadre le fonctionnement du placement et l’information fournie aux investisseurs, mais elle ne supprime pas le risque économique.

SICAV ou SCPI : quels critères prendre en compte ?

Le choix entre SICAV et SCPI ne doit pas reposer uniquement sur la performance passée ou sur le dernier rendement distribué.

La bonne démarche consiste à partir :

• de l’objectif de l’investisseur ;
• de son horizon ;
• de son besoin de liquidité ;
• de sa capacité à accepter des pertes ;
• de son profil de risque ;
• de la composition de son patrimoine existant.

Selon son objectif d’investissement

Une SICAV peut répondre à différents objectifs selon sa stratégie :

• valoriser un capital sur le long terme ;
• rechercher une exposition aux marchés actions ;
• investir sur le marché obligataire ;
• diversifier une allocation financière ;
• rechercher une gestion prudente de court terme avec certains fonds monétaires.

Une SCPI est généralement utilisée pour rechercher une exposition indirecte à l’immobilier locatif et percevoir des revenus potentiels.

Elle peut aussi permettre de diversifier un patrimoine déjà investi dans des actifs financiers.

Un investisseur cherchant à constituer une épargne disponible à court terme ne devrait toutefois pas considérer la SCPI comme un substitut à une épargne de précaution.

Selon son horizon de placement

Plus l’horizon est court, plus la liquidité et la stabilité du placement deviennent déterminantes.

Certaines SICAV peuvent être compatibles avec un horizon relativement court, à condition que leur stratégie et leur niveau de risque soient adaptés.

Les SICAV investies en actions nécessitent généralement davantage de temps pour absorber les fluctuations des marchés.

La SCPI correspond davantage à un projet de long terme.

Une revente rapide peut être pénalisée par les frais de souscription, l’évolution du marché et l’absence éventuelle d’acheteurs.

Avant d’investir, il est utile de relier chaque placement à une date ou à un projet précis : retraite, transmission, constitution de capital ou recherche de revenus complémentaires.

Selon son besoin de liquidité

L’épargne destinée aux dépenses imprévues doit rester disponible.

Une SICAV peut généralement être rachetée plus facilement qu’une SCPI, mais la disponibilité dépend de la fréquence de valorisation, des délais de règlement et de la liquidité des actifs détenus.

Une SCPI doit être financée avec une somme que l’investisseur peut immobiliser.

Même lorsqu’un marché secondaire fonctionne normalement au moment de la souscription, rien ne garantit qu’il restera aussi fluide au moment de la revente.

Le besoin de liquidité ne concerne pas uniquement les urgences.

Il peut aussi être lié à une acquisition immobilière, à des études, à un changement professionnel ou à une transmission anticipée.

Selon son profil de risque

Un investisseur prudent ne doit pas se fier uniquement au caractère immobilier d’une SCPI.

L’immobilier collectif peut subir des baisses de valorisation et des périodes de liquidité réduite.

De la même façon, toutes les SICAV ne sont pas spéculatives.

Certaines adoptent une stratégie prudente, tandis que d’autres acceptent une volatilité élevée dans l’espoir d’obtenir une performance supérieure à long terme.

Le profil de risque doit être apprécié à partir de plusieurs questions :

• quelle baisse temporaire l’investisseur peut-il supporter ?
• une perte définitive est-elle financièrement acceptable ?
• le placement représente-t-il une faible ou une forte part de son patrimoine ?
• l’investisseur aura-t-il besoin de vendre en cas de baisse ?
• comprend-il les actifs détenus et les facteurs susceptibles de les affecter ?

Selon le niveau de diversification recherché

Une SICAV permet de répartir l’investissement entre plusieurs titres.

Une seule SICAV internationale peut ainsi donner accès à des dizaines ou des centaines d’entreprises.

Une SCPI répartit généralement son patrimoine entre plusieurs immeubles et locataires.

Cette mutualisation réduit la dépendance à un seul bien, sans faire disparaître le risque immobilier global.

Il convient également d’observer la diversification à l’échelle du patrimoine complet.

Un investisseur qui possède déjà sa résidence principale, un logement locatif et des parts d’une société immobilière est fortement exposé à l’immobilier.

L’ajout d’une SCPI peut accroître cette concentration plutôt que la réduire.

À l’inverse, un patrimoine exclusivement composé de placements financiers peut bénéficier d’une exposition mesurée à l’immobilier, à condition que l’horizon et le risque de liquidité soient acceptables.

Peut-on investir à la fois en SICAV et en SCPI ?

SICAV et SCPI ne sont pas nécessairement concurrentes.

Elles peuvent remplir des fonctions différentes au sein d’un même portefeuille.

La SICAV peut apporter une exposition aux marchés financiers et, selon sa stratégie, une liquidité plus importante.

La SCPI peut apporter une exposition à l’immobilier locatif et une source potentielle de revenus distincte.

Cette complémentarité ne dispense pas d’analyser les actifs réellement détenus.

Une SICAV spécialisée dans les sociétés foncières cotées reste, par exemple, fortement sensible au secteur immobilier.

Deux placements exposés à des classes d’actifs différentes

Associer une SICAV financière et une SCPI peut permettre de répartir le patrimoine entre des actifs dont les moteurs de performance ne sont pas parfaitement identiques.

Une SICAV actions dépend principalement des résultats des entreprises, de la croissance économique et des valorisations boursières.

Une SCPI dépend davantage des loyers, des taux d’occupation, de la valeur des immeubles et des conditions de financement immobilier.

Les deux placements peuvent néanmoins être affectés simultanément par certains facteurs, notamment :

• la hausse des taux d’intérêt ;
• le ralentissement économique ;
• l’inflation ;
• les conditions de crédit ;
• la confiance des investisseurs.

La diversification réduit certains risques spécifiques, mais elle ne protège pas contre toutes les baisses de marché.

L’intérêt de la diversification entre actifs financiers et immobiliers

Une allocation diversifiée cherche à éviter qu’un seul événement compromette l’ensemble du patrimoine.

Les SICAV peuvent donner accès à une diversification géographique, sectorielle et monétaire.

Les SCPI peuvent répartir les investissements entre plusieurs immeubles, locataires et marchés immobiliers.

La proportion à attribuer à chaque catégorie dépend notamment :

• du patrimoine existant ;
• des revenus de l’investisseur ;
• de sa situation fiscale ;
• de son horizon ;
• de sa capacité à immobiliser une partie de son épargne ;
• de son niveau d’exposition immobilière actuel.

La diversification ne consiste pas à multiplier les produits sans cohérence.

Détenir plusieurs SICAV très similaires ou plusieurs SCPI concentrées sur le même secteur peut donner une impression de diversification sans réduire réellement le risque.

SICAV vs SCPI : tableau récapitulatif

Ce tableau reprend les différences essentielles à retenir avant d’étudier un produit précis.

En pratique, la SICAV se distingue généralement par une liquidité supérieure et une grande diversité de stratégies.

La SCPI offre une exposition plus directe à l’immobilier locatif, mais demande davantage de patience et comporte un risque de revente spécifique.

Le choix ne doit pas être fondé sur la seule performance passée.

La stratégie du fonds, ses frais, sa fiscalité, la qualité de sa gestion, son niveau de risque et sa place dans l’ensemble du patrimoine doivent être analysés conjointement.