SICAV oder SCPI: Was sind die Unterschiede zwischen diesen Anlagen?

SICAV und SCPI: Wovon sprechen wir?

SICAV und SCPI gehören zur Familie der kollektiven Kapitalanlagen. Konkret werden die von mehreren Anlegern eingezahlten Beträge gebündelt und anschließend in eine Gesamtheit von Vermögenswerten investiert.

Diese Bündelung ermöglicht den Zugang zu einem breiter gestreuten Portfolio, als ein Sparer es allein in der Regel aufbauen könnte. Sie erlaubt es zudem, die Anlageentscheidungen und die laufende Verwaltung an Fachleute zu delegieren.

Die Gemeinsamkeit endet jedoch weitgehend an dieser Stelle. Eine SICAV ist in der Regel ein Finanzanlagevehikel, während eine SCPI ein Immobilienanlagevehikel ist.

Was ist eine SICAV?

Eine SICAV, eine Investmentgesellschaft mit veränderlichem Kapital, ist eine kollektive Kapitalanlage in Form einer Gesellschaft. Kauft ein Anleger Aktien einer SICAV, wird er Aktionär dieser Gesellschaft.

Das Kapital der SICAV verändert sich in Abhängigkeit von den Zeichnungen und den Rücknahmeanträgen. Die eingesammelten Mittel werden nach einer Strategie investiert, die im Prospekt und im Basisinformationsblatt des Fonds festgelegt ist.

Je nach Ausrichtung kann eine SICAV insbesondere investieren in:

• französische, europäische oder internationale Aktien;
• Unternehmens- oder Staatsanleihen;
• Geldmarktinstrumente;
• Vermögenswerte, die in verschiedenen Währungen denominiert sind;
• mehrere Anlageklassen im Rahmen einer diversifizierten Verwaltung.

Der Begriff „SICAV“ bezeichnet vor allem eine Rechtsform. Er lässt daher für sich allein keinen Schluss auf das Risikoniveau der Anlage zu.

Eine Geldmarkt-SICAV und eine SICAV, die in Aktien kleiner internationaler Unternehmen investiert, können somit völlig unterschiedliche Risikoprofile aufweisen.

SICAV gehören zu den kollektiven Kapitalanlagen. Je nach Status und Strategie fallen die in Frankreich vertriebenen kollektiven Anlagen insbesondere unter die Kategorie der OGAW oder unter die der alternativen Investmentfonds.

Es empfiehlt sich, das Basisinformationsblatt (BIB/KID) und den Prospekt zu lesen, die insbesondere die Strategie, die Risiken, die Gebühren und die empfohlene Haltedauer beschreiben.

Was ist eine SCPI?

Eine SCPI, eine zivilrechtliche Immobilienanlagegesellschaft, sammelt die Ersparnisse mehrerer Anleger ein, um ein vermietetes Immobilienvermögen zu erwerben und zu verwalten.

Der Anleger kauft nicht direkt eine Wohnung, ein Geschäft oder ein Gebäude. Er kauft Anteile der SCPI und wird Gesellschafter der Gesellschaft.

Die Verwaltungsgesellschaft wählt die Objekte aus, organisiert ihre Finanzierung, sucht die Mieter, nimmt die Mieten ein, führt Bauarbeiten durch und schichtet das Vermögen um.

Je nach Strategie kann eine SCPI Vermögenswerte halten wie:

• Bürogebäude;
• Einzelhandelsflächen;
• Lagerhallen und Logistikplattformen;
• Gesundheits- oder Betreuungseinrichtungen;
• betriebene Wohnanlagen;
• Wohnungen;
• Vermögenswerte in Frankreich oder im Ausland.

Erwirtschaften die Gebäude Mieteinnahmen, kann die SCPI einen Teil der Erträge an ihre Gesellschafter ausschütten, nach Abzug der Lasten, Verwaltungsgebühren, Bauarbeiten, Rückstellungen und etwaiger Reservezuführungen.

Diese Erträge sind niemals garantiert. Sie können je nach Vermietungsquote der Gebäude, Mietneuverhandlungen, Mieterausfällen, zu finanzierenden Bauarbeiten oder der Entwicklung des Immobilienmarkts schwanken.

Die SCPI ist nicht börsennotiert. Der Wiederverkauf der Anteile hängt daher davon ab, dass eine ausreichende Nachfrage besteht oder — je nach Funktionsweise der SCPI — dass das Vehikel in der Lage ist, die Rücknahmeanträge zu bearbeiten.

Die Liquidität einer SCPI ist in der Regel geringer als die von Finanzanlagen, und die Wiederverkaufsfrist kann bei fehlendem Käufer unbestimmt sein.

Was sind die wesentlichen Unterschiede zwischen SICAV und SCPI?

Die folgende Tabelle stellt die wichtigsten strukturellen Unterschiede zwischen den beiden Anlagen heraus.

Sie zeigt allgemeine Tendenzen: Die genauen Merkmale einer SICAV oder einer SCPI müssen stets in ihrer aufsichtsrechtlichen Dokumentation überprüft werden.

Diese Tabelle zeigt, dass die SICAV in der Regel näher an den Finanzmärkten liegt, während die SCPI ein Engagement in Immobilien ermöglicht, ohne die Gebäude selbst zu verwalten.

Diese Unterscheidung erklärt einen großen Teil der Unterschiede bei der Verfügbarkeit der Ersparnisse, den Gebühren und der Besteuerung.

Die Art der gehaltenen Vermögenswerte

Der erste Unterschied zwischen SICAV und SCPI liegt in den Vermögenswerten, die mit den eingesammelten Ersparnissen finanziert werden.

Eine SICAV kann in börsennotierte oder nicht börsennotierte Titel, Anleihen, Geldmarktinstrumente, Derivate oder andere Fonds investieren, innerhalb der von ihrer Strategie festgelegten Grenzen.

Der Wert ihrer Aktien hängt daher vor allem von der Entwicklung der Märkte ab, in die sie investiert ist.

Eine Anleihen-SICAV reagiert insbesondere empfindlich auf Zinsänderungen und auf die Kreditqualität der Emittenten. Eine Aktien-SICAV hängt stärker von der Finanzlage der Unternehmen, den Konjunkturaussichten und den Börsenbewertungen ab.

Die SCPI hält ihrerseits Gebäude oder Immobilienrechte. Ihre Lage hängt daher stärker ab von:

• der Qualität und der Lage der Objekte;
• der Solidität der Mieter;
• der Laufzeit der Mietverträge;
• der Vermietungsquote;
• der Höhe der Mieten;
• den erforderlichen Bauarbeiten;
• der Entwicklung der Immobilienpreise.

Die Immobilienanlage erscheint manchmal greifbarer als ein Finanzportfolio. Diese Gegenständlichkeit bedeutet jedoch nicht, dass sie stabil oder risikofrei ist.

Der Wert eines Gebäudes kann sinken, und die Mieteinnahmen können durch Leerstand, Mietausfälle oder einen Nachfragerückgang beeinträchtigt werden.

Funktions- und Verwaltungsweise

In einer SICAV trifft der Verwalter Finanzentscheidungen im Rahmen des Fondsmandats.

Er kann Titel kaufen, halten oder verkaufen, das Engagement in verschiedenen geografischen Regionen anpassen oder die Aufteilung zwischen mehreren Anlageklassen verändern.

Das Portfolio wird regelmäßig bewertet. Der Preis, zu dem der Anleger zeichnet oder die Rücknahme seiner Aktien beantragt, beruht auf dem Nettoinventarwert, gegebenenfalls erhöht oder verringert um Gebühren.

Der Nettoinventarwert entspricht dem Preis einer SICAV-Aktie, berechnet auf Basis des Werts der Vermögenswerte des Fonds.

In einer SCPI umfasst die Verwaltung Vorgänge, die unmittelbarer mit der Immobilie verbunden sind. Die Verwaltungsgesellschaft muss insbesondere:

• Gebäude suchen;
• ihr Mietpotenzial analysieren;
• die Erwerbe verhandeln;
• die Mieter auswählen;
• die Mietverträge verwalten;
• die Bauarbeiten organisieren;
• bestimmte Vermögenswerte verkaufen, wenn dies der Strategie entspricht.

Die Entscheidungen entfalten sich in der Regel über längere Zeiträume. Ein Gebäude zu kaufen oder zu verkaufen erfordert mehr Zeit als die Erteilung einer Order auf eine börsennotierte Aktie oder Anleihe.

Die Liquidität der Anteile

Liquidität bezeichnet die Möglichkeit, eine Anlage schnell, zu einem Preis nahe ihrem geschätzten Wert und ohne unverhältnismäßige Kosten wieder zu verkaufen.

Für die Aktien einer SICAV kann in der Regel ein Rücknahmeantrag beim Fonds gestellt werden. Der Vorgang erfolgt auf Basis des nächsten anwendbaren Nettoinventarwerts, mit einer Häufigkeit und Fristen, die im Prospekt festgelegt sind.

Diese Liquidität ist jedoch nicht absolut.

Ein Fonds, der in wenig liquide Vermögenswerte investiert ist, kann in Schwierigkeiten geraten, wenn viele Anleger gleichzeitig aussteigen wollen. Bestimmte Mechanismen können die Rücknahmen dann begrenzen, zeitlich strecken oder vorübergehend aussetzen, wenn die in der Regulierung und der Fondsdokumentation vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind.

Bei einer direkt gehaltenen SCPI ist die Liquidität in der Regel geringer.

Die Verwaltungsgesellschaft garantiert weder die Rücknahme noch den Wiederverkauf der Anteile. Der Ausstieg setzt insbesondere voraus, dass eine ausreichende Nachfrage seitens neuer Anleger besteht.

In einem ausgeglichenen Markt kann eine Übertragung relativ reibungslos ausgeführt werden. Übersteigen die Rücknahmeanträge jedoch die Zeichnungen, kann der Anleger mehrere Wochen, mehrere Monate oder auch länger warten müssen.

Werden SCPI-Anteile innerhalb eines Lebensversicherungsvertrags gehalten, funktioniert der Liquiditätsmechanismus anders: Der Versicherer bearbeitet die Rücknahmeanträge nach den vertraglichen Bedingungen.

Die Fristen, die Anlagegrenzen und die Bewertungsmodalitäten sind dann im Vertrag zu prüfen.

Das Risikoniveau

Es gibt kein einheitliches Risikoniveau für die Gesamtheit der SICAV.

Eine SICAV, die in kurzfristige Geldmarktinstrumente investiert ist, kann begrenzte Schwankungen aufweisen, während eine SICAV mit Engagement in Schwellenmarktaktien, in kleinkapitalisierten Unternehmen oder in spekulativen Anleihen erhebliche Rückgänge erleiden kann.

Zu den wichtigsten Risikofaktoren können zählen:

• das Marktrisiko;
• das Kreditrisiko;
• das Zinsrisiko;
• das Währungsrisiko;
• das Liquiditätsrisiko;
• das Kontrahentenrisiko;
• das Risiko im Zusammenhang mit dem Einsatz von Derivaten.

Das Risikoniveau einer SCPI hängt von der Qualität des Vermögens, seiner Streuung, seiner Verschuldung, seinen Mietern und dem betreffenden Immobiliensegment ab.

Eine SCPI, die stark auf einige Gebäude oder einige Mieter konzentriert ist, kann anfälliger sein als eine SCPI, die auf mehrere Sektoren und geografische Regionen verteilt ist.

Es lässt sich daher nicht behaupten, dass eine SCPI systematisch mehr oder weniger riskant sei als eine SICAV. Zu vergleichen sind zwei konkrete Produkte und nicht lediglich zwei allgemeine Kategorien.

Der Anlagehorizont

Der Horizont einer SICAV hängt unmittelbar von ihrer Strategie ab.

Ein Geldmarktfonds oder ein Anleihenfonds mit kurzer Laufzeit kann einem relativ begrenzten Horizont entsprechen. Eine in Aktien investierte SICAV eignet sich in der Regel besser für einen langen Horizont, da die Aktienmärkte innerhalb weniger Monate oder Jahre erhebliche Schwankungen aufweisen können.

Das Basisinformationsblatt nennt eine empfohlene Haltedauer. Diese Angabe ist mit dem persönlichen Ziel des Anlegers und dem Zeitpunkt abzugleichen, zu dem er sein Kapital benötigen könnte.

Eine SCPI ist in der Regel auf einen langen Horizont ausgelegt. Dafür gibt es mehrere Gründe:

• die Einstiegsgebühren müssen über die Zeit amortisiert werden;
• die Immobilienmärkte entwickeln sich in Zyklen;
• der Verkauf der Anteile kann langsam sein;
• Gebäude erfordern eine langfristige Verwaltung und langfristige Investitionen.

Eine SCPI eignet sich daher selten für einen Betrag, der kurzfristig zur Finanzierung einer Ausgabe, zur Bildung eines Eigenkapitalanteils beim Immobilienkauf oder zur Bewältigung eines unvorhergesehenen Ereignisses benötigt werden könnte.

Die Gebühren

Die Gebühren einer SICAV können Einstiegsgebühren, Ausstiegsgebühren, laufende Kosten, Transaktionskosten und in bestimmten Fällen eine Erfolgsgebühr umfassen.

Die laufenden Kosten werden auf Ebene des Fonds erhoben. Sie verringern daher den Wert der Anlage, auch wenn sie nicht zu einer sichtbaren Belastung auf dem Bankkonto des Anlegers führen.

SCPI tragen in der Regel erhebliche Kosten, die auf den Aufwand für Erwerb, Halten und Verwaltung von Gebäuden zurückgehen.

Sie können insbesondere umfassen:

• eine Zeichnungsgebühr;
• eine Verwaltungsgebühr, die auf die Erträge berechnet wird;
• Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Veräußerung von Gebäuden;
• Kosten für die Begleitung und Steuerung von Bauarbeiten;
• Übertragungs- oder Rücknahmegebühren je nach Vehikel.

Nur die Ausschüttungsrate einer SCPI oder die Bruttoperformance einer SICAV zu vergleichen, kann daher in die Irre führen.

Der Anleger muss die Rendite nach Gebühren betrachten, über einen Zeitraum, der mit dem empfohlenen Horizont übereinstimmt.

SICAV vs. SCPI: Wie entsteht die Performance?

Die Performance einer SICAV und die einer SCPI beruhen nicht auf denselben Treibern. Sie werden auch nicht anhand derselben Kennzahlen dargestellt.

Um die Anlagen sinnvoll zu vergleichen, muss zwischen den ausgeschütteten Erträgen, der Entwicklung des Kapitalwerts und der Gesamtperformance nach Gebühren unterschieden werden.

Woher stammt die Performance einer SICAV?

Die Performance einer SICAV stammt vor allem aus der Wertentwicklung der in ihrem Portfolio gehaltenen Vermögenswerte.

Bei einer Aktien-SICAV hängt sie insbesondere ab von:

• dem Anstieg oder Rückgang der Unternehmenskurse;
• den erhaltenen Dividenden;
• den Währungsschwankungen;
• den Entscheidungen des Verwalters;
• den vom Fonds getragenen Gebühren.

Bei einer Anleihen-SICAV kann die Performance aus den von den Anleihen gezahlten Zinsen und aus der Entwicklung ihres Marktwerts stammen.

Ein Zinsanstieg kann beispielsweise den Preis bereits im Umlauf befindlicher Anleihen sinken lassen, unter sonst gleichen Bedingungen.

Eine SICAV kann ausschüttend oder thesaurierend sein.

Im ersten Fall zahlt sie den Aktionären periodisch die Erträge ganz oder teilweise aus. Im zweiten Fall werden die Erträge im Fonds wieder angelegt und tragen zur Entwicklung des Nettoinventarwerts bei.

Die Gesamtperformance darf daher nicht mit den bloßen Beträgen verwechselt werden, die auf dem Konto des Anlegers eingehen.

Woher stammt die Performance einer SCPI?

Die Performance einer SCPI beruht auf zwei Hauptkomponenten.

Die erste besteht aus den Erträgen, die potenziell an die Gesellschafter ausgeschüttet werden. Sie stammen im Wesentlichen aus den eingenommenen Mieten, nach Abzug der Lasten, der Verwaltungsgebühren, der Bauarbeiten, der Rückstellungen und der sonstigen von der SCPI getragenen Ausgaben.

Die zweite entspricht der Entwicklung des Anteilswerts.

Dieser Wert kann steigen, wenn das Immobilienvermögen an Wert gewinnt, er kann aber auch sinken, wenn der Wert der Gebäude fällt oder der Zeichnungspreis geändert wird.

Die Gesamtperformance einer SCPI beschränkt sich daher nicht auf ihre Ausschüttungsrate. Sie muss auch einbeziehen:

• die Entwicklung des Anteilspreises;
• die Zeichnungs- und Übertragungsgebühren;
• die Haltedauer;
• die tatsächlich erhaltenen Erträge;
• die vom Anleger getragene Besteuerung.

Der interne Zinsfuß (IRR) kann verwendet werden, um die vergangene Performance über einen bestimmten Zeitraum unter Berücksichtigung der eingenommenen Zahlungsströme und des Anteilspreises zu beurteilen.

Warum lassen sich Rendite und Performance nicht direkt vergleichen?

Die Rendite bezeichnet in der Regel einen Ertrag im Verhältnis zu einem Kapital oder einem Referenzpreis.

Die Performance misst umfassender die gesamte Vermögenszunahme oder -abnahme über einen bestimmten Zeitraum.

Eine SCPI kann beispielsweise regelmäßige Erträge ausschütten, während der Preis ihrer Anteile sinkt.

Ihre ausgeschüttete Rendite kann attraktiv erscheinen, während ihre Gesamtperformance schwach oder negativ ist.

Umgekehrt kann eine thesaurierende SICAV keinen Ertrag in Geld auszahlen und gleichzeitig einen Anstieg ihres Nettoinventarwerts verzeichnen.

Sie liefert keinen unmittelbaren Ertrag, kann aber für den Anleger eine positive Performance erzeugen.

Ein seriöser Vergleich muss daher erfolgen:

• über denselben Zeitraum;
• nach Berücksichtigung der Gebühren;
• unter Einbeziehung der Kapitalentwicklung;
• unter Berücksichtigung der Besteuerung;
• bei vergleichbarem Risikoniveau.

Wie werden eine SICAV und eine SCPI besteuert?

Die Besteuerung ist einer der wichtigsten Unterschiede zwischen SICAV und SCPI.

Sie hängt nicht nur von der Anlage ab, sondern auch von ihrem Anlagemantel: Wertpapierdepot, PEA, Lebensversicherung, Kapitalisierungsvertrag oder Direktanlage.

Achtung: Die nachfolgenden steuerlichen Informationen werden zur Orientierung nach den als am 30. Juli 2026 anwendbar bezeichneten Regeln gegeben. Sie können sich ändern. Die steuerliche Behandlung hängt von der individuellen Situation jedes Anlegers, der Zusammensetzung des Fonds, dem genutzten Anlagemantel und gegebenenfalls dem Standort der Vermögenswerte ab.

Die Besteuerung von SICAV

Wird eine SICAV in einem gewöhnlichen Wertpapierdepot gehalten, unterliegen ihre ausgeschütteten Erträge und die beim Verkauf realisierten Veräußerungsgewinne grundsätzlich der Besteuerung von Kapitalerträgen und Veräußerungsgewinnen aus Wertpapieren.

Nach den in diesem Artikel als am 30. Juli 2026 anwendbar dargestellten Regeln beträgt die auf bestimmte Kapitalerträge und Wertpapierveräußerungsgewinne anwendbare pauschale Abgeltungsteuer grundsätzlich 31,4 %, also:

• 12,8 % als Einkommensteuer;
• 18,6 % als Sozialabgaben.

Diese Sätze werden zur Orientierung genannt und sind anhand der zum Zeitpunkt der Anlage oder der Veräußerung tatsächlich geltenden Regelung zu überprüfen.

Der Steuerpflichtige kann sich je nach seiner Situation und den anwendbaren Regeln für den progressiven Einkommensteuertarif entscheiden. Diese Option gilt umfassend und ist unter Berücksichtigung aller betroffenen Erträge und Veräußerungsgewinne zu beurteilen.

Bei einer thesaurierenden SICAV werden die Erträge nicht direkt an den Anleger ausgezahlt: Sie verbleiben im Fonds.

Bei Direktanlage erfolgt die Besteuerung in der Regel bei der Veräußerung der Aktien, sofern ein Veräußerungsgewinn festgestellt wird.

Bestimmte förderfähige SICAV können auch in einem PEA gehalten werden.

Nach fünf Jahren können die aus dem PEA entnommenen Gewinne unter Vorbehalt der geltenden Regeln von der Einkommensteuer befreit sein, unterliegen jedoch weiterhin den anwendbaren Sozialabgaben.

Nicht alle SICAV sind PEA-fähig. Die Förderfähigkeit hängt insbesondere von der Zusammensetzung des Fonds und von den für den Plan geltenden Regeln ab.

Die Besteuerung von SCPI

Werden SCPI-Anteile direkt von einer natürlichen Person gehalten, werden die aus den Mieten stammenden Erträge in der Regel in der Kategorie der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besteuert.

Der Anteil an den Mieteinkünften kann insbesondere unterliegen:

• dem progressiven Einkommensteuertarif;
• den anwendbaren Sozialabgaben.

Die Höhe der Besteuerung hängt daher stark von der individuellen Steuersituation des Anlegers und insbesondere von seinem Grenzsteuersatz ab.

Für einen stark besteuerten Steuerpflichtigen kann die Besteuerung der Erträge einer direkt gehaltenen SCPI den netto eingenommenen Betrag deutlich verringern.

Eine SCPI kann auch akzessorische Finanzerträge erzielen. Diese können der Besteuerung von Kapitalerträgen und nicht der von Mieteinkünften unterliegen.

Hält die SCPI Gebäude im Ausland, hängt die Besteuerung insbesondere von den zwischen Frankreich und den betreffenden Ländern geschlossenen Abkommen ab.

Mechanismen der Steueranrechnung oder der Freistellung mit Berücksichtigung für die Berechnung des Effektivsatzes können zur Anwendung kommen. Die Behandlung variiert je nach Land und muss im Einzelfall geprüft werden.

Bei einer Veräußerung von Anteilen mit Gewinn ist in der Regel die Regelung für Immobilienveräußerungsgewinne anwendbar.

Je nach den anwendbaren Steuerregeln und der Situation des Anlegers können insbesondere Freibeträge in Abhängigkeit von der Haltedauer greifen.

SCPI-Anteile können auch in die Bemessungsgrundlage der Immobilienvermögensteuer einbezogen werden, in Höhe des Anteils, der auf die steuerpflichtigen Immobilienwerte entfällt.

Der Einfluss des Anlagemantels auf die Besteuerung

Der genutzte Anlagemantel kann genauso wichtig sein wie die Anlage selbst.

In einem gewöhnlichen Wertpapierdepot gilt für SICAV die Wertpapierbesteuerung, je nach Art der Erträge und Gewinne.

In einem PEA können nur förderfähige SICAV gehalten werden, die steuerliche Behandlung kann jedoch nach fünf Jahren günstiger werden, sofern die vorgesehenen Bedingungen eingehalten werden.

Bestimmte Lebensversicherungen bieten sowohl fondsgebundene Anteile, die in SICAV investiert sind, als auch fondsgebundene Anteile, die SCPI-Anteile repräsentieren.

In diesem Fall wird der Anleger in der Regel nicht bei jeder internen Ausschüttung innerhalb des Vertrags besteuert. Die Besteuerung erfolgt hauptsächlich bei einer Entnahme, auf den auf die Gewinne entfallenden Anteil, nach den anwendbaren Steuerregeln.

Nach acht Jahren können die aus einer Lebensversicherung entnommenen Gewinne insbesondere unter Bedingungen von einem jährlichen Freibetrag profitieren.

Das Halten über eine Lebensversicherung verändert auch die wirtschaftlichen Bedingungen der Anlage.

Der Versicherer kann zusätzliche Gebühren erheben, den in SCPI investierten Anteil des Vertrags begrenzen oder nur einen Teil der ausgeschütteten Erträge weitergeben.

Es sind daher gleichzeitig zu prüfen:

• die Besteuerung;
• die Gebühren des Vertrags;
• die Gebühren des Fonds;
• die Besonderheiten jeder fondsgebundenen Anlage.

Welche Risiken bestehen bei einer SICAV und einer SCPI?

Jede Geldanlage ist mit dem Risiko eines Kapitalverlusts verbunden.

Weder die SICAV noch die SCPI sind risikofreie Produkte.

In beiden Fällen kann der Anleger ein Kapital zurückerhalten, das unter dem ursprünglich angelegten Betrag liegt.

Die Art des Risikos ist gleichwohl unterschiedlich.

Die SICAV ist vor allem den ihrer Strategie entsprechenden Finanzmärkten ausgesetzt, während die SCPI vom Immobilienmarkt und von der Qualität ihrer Mietbewirtschaftung abhängt.

Die wichtigsten Risiken bei SICAV

Das erste Risiko einer SICAV ist das Marktrisiko. Verlieren die gehaltenen Vermögenswerte an Wert, sinkt der Nettoinventarwert des Fonds.

Zu diesem Risiko können hinzukommen:

• das Zinsrisiko, das für Anleihenfonds besonders wichtig ist;
• das Kreditrisiko, wenn ein Emittent seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann;
• das Währungsrisiko, wenn der Fonds Vermögenswerte in einer anderen Währung hält;
• das Liquiditätsrisiko, wenn bestimmte Vermögenswerte schwer verkäuflich werden;
• das Konzentrationsrisiko, wenn das Portfolio stark von einem Sektor oder einer geografischen Region abhängt;
• das Verwaltungsrisiko, wenn die getroffenen Entscheidungen schlechtere Ergebnisse als der Markt oder das Fondsziel erbringen;
• das Kontrahentenrisiko, insbesondere wenn der Fonds bestimmte Derivate einsetzt.

Das Basisinformationsblatt enthält insbesondere einen Gesamtrisikoindikator, eine empfohlene Haltedauer und verschiedene Performanceszenarien.

Diese Angaben erleichtern den Vergleich mehrerer Produkte, decken aber nicht alle möglichen Situationen ab.

Die Volatilität spiegelt insbesondere nicht allein sämtliche Risiken einer Anlage wider, etwa das Liquiditäts- oder das Kontrahentenrisiko.

Die wichtigsten Risiken bei SCPI

Eine SCPI ist mehreren immobilienspezifischen Risiken ausgesetzt.

Das Mietrisiko tritt auf, wenn Gebäude leer stehen, wenn Mieter ihre Mieten nicht mehr zahlen oder wenn Mietverträge zu weniger günstigen Bedingungen verlängert werden.

Das Bewertungsrisiko entspricht der Möglichkeit, dass der Wert der Gebäude sinkt.

Ein Anstieg der Zinssätze, ein Rückgang der Nachfrage oder eine Veralterung der Gebäude kann die Preise belasten.

Auch das Konzentrationsrisiko ist zu beobachten. Eine SCPI, die stark auf einen einzigen Sektor, eine einzige Region oder einige Mieter ausgerichtet ist, kann durch ein lokales oder sektorales Ereignis geschwächt werden.

Weitere Risiken sind zu berücksichtigen:

• Anstieg der Baukosten;
• Verschärfung der Umweltnormen;
• Sanierungsbedarf bestimmter Gebäude;
• Einsatz von Fremdkapital;
• ungünstige Entwicklung der Wechselkurse bei ausländischen Vermögenswerten;
• Schwierigkeit, die Anteile wieder zu verkaufen.

Das Liquiditätsrisiko verdient besondere Aufmerksamkeit.

Anders als ein Sparbuch oder ein sehr liquider Titel kann ein SCPI-Anteil nicht zwangsläufig zum gewählten Zeitpunkt wieder verkauft werden.

Die Verwaltungsgesellschaft garantiert nicht das Vorhandensein eines Käufers.

Ist das Kapital garantiert?

Das Kapital ist weder bei einer SICAV noch bei einer SCPI garantiert, außer bei einem außergewöhnlichen, vom Produkt klar vorgesehenen vertraglichen Mechanismus.

Bei einer SICAV schwankt der Nettoinventarwert je nach Märkten. Der Anleger kann einen Verlust erleiden, selbst wenn das Portfolio gestreut und von Fachleuten verwaltet wird.

Bei einer SCPI hängt der Wert der Anteile vom Immobilienvermögen, von der Marktlage und vom Gleichgewicht zwischen Zeichnungen und Rücknahmen ab.

Auch die ausgeschütteten Erträge können sinken.

Die Zulassung oder die Aufsicht über eine Verwaltungsgesellschaft stellt keine Performancegarantie dar.

Die Regulierung setzt einen Rahmen für die Funktionsweise der Anlage und die den Anlegern bereitgestellten Informationen, sie beseitigt jedoch nicht das wirtschaftliche Risiko.

SICAV oder SCPI: Welche Kriterien sind zu berücksichtigen?

Die Wahl zwischen SICAV und SCPI darf nicht allein auf der vergangenen Performance oder der letzten ausgeschütteten Rendite beruhen.

Der richtige Ansatz geht aus von:

• dem Ziel des Anlegers;
• seinem Anlagehorizont;
• seinem Liquiditätsbedarf;
• seiner Fähigkeit, Verluste zu akzeptieren;
• seinem Risikoprofil;
• der Zusammensetzung seines bestehenden Vermögens.

Nach dem Anlageziel

Eine SICAV kann je nach Strategie unterschiedlichen Zielen dienen:

• ein Kapital langfristig vermehren;
• ein Engagement in den Aktienmärkten suchen;
• am Anleihemarkt investieren;
• eine Finanzallokation diversifizieren;
• mit bestimmten Geldmarktfonds eine vorsichtige kurzfristige Verwaltung anstreben.

Eine SCPI wird in der Regel genutzt, um ein indirektes Engagement in vermieteten Immobilien zu suchen und potenzielle Erträge zu erhalten.

Sie kann auch dazu dienen, ein bereits in Finanzanlagen investiertes Vermögen zu diversifizieren.

Ein Anleger, der kurzfristig verfügbare Ersparnisse aufbauen möchte, sollte die SCPI jedoch nicht als Ersatz für eine Sicherheitsreserve betrachten.

Nach dem Anlagehorizont

Je kürzer der Horizont, desto entscheidender werden Liquidität und Stabilität der Anlage.

Bestimmte SICAV können mit einem relativ kurzen Horizont vereinbar sein, sofern ihre Strategie und ihr Risikoniveau dazu passen.

In Aktien investierte SICAV benötigen in der Regel mehr Zeit, um die Marktschwankungen aufzufangen.

Die SCPI entspricht stärker einem langfristigen Vorhaben.

Ein schneller Wiederverkauf kann durch die Zeichnungsgebühren, die Marktentwicklung und das etwaige Fehlen von Käufern benachteiligt werden.

Vor einer Anlage ist es sinnvoll, jede Anlage mit einem Datum oder einem konkreten Vorhaben zu verknüpfen: Ruhestand, Übertragung, Kapitalaufbau oder Suche nach zusätzlichen Erträgen.

Nach dem Liquiditätsbedarf

Ersparnisse, die für unvorhergesehene Ausgaben bestimmt sind, müssen verfügbar bleiben.

Eine SICAV kann in der Regel leichter zurückgenommen werden als eine SCPI, doch die Verfügbarkeit hängt von der Bewertungshäufigkeit, den Abwicklungsfristen und der Liquidität der gehaltenen Vermögenswerte ab.

Eine SCPI ist mit einem Betrag zu finanzieren, den der Anleger binden kann.

Auch wenn ein Sekundärmarkt zum Zeitpunkt der Zeichnung normal funktioniert, ist nicht garantiert, dass er zum Zeitpunkt des Wiederverkaufs ebenso reibungslos bleibt.

Der Liquiditätsbedarf betrifft nicht nur Notfälle.

Er kann auch mit einem Immobilienerwerb, einem Studium, einem beruflichen Wechsel oder einer vorzeitigen Übertragung zusammenhängen.

Nach dem Risikoprofil

Ein vorsichtiger Anleger sollte sich nicht allein auf den Immobiliencharakter einer SCPI verlassen.

Kollektive Immobilienanlagen können Wertminderungen und Phasen verringerter Liquidität erleiden.

Ebenso sind nicht alle SICAV spekulativ.

Einige verfolgen eine vorsichtige Strategie, während andere eine hohe Volatilität in der Hoffnung auf eine langfristig höhere Performance in Kauf nehmen.

Das Risikoprofil ist anhand mehrerer Fragen zu beurteilen:

• Welchen vorübergehenden Rückgang kann der Anleger tragen?
• Ist ein endgültiger Verlust finanziell akzeptabel?
• Stellt die Anlage einen geringen oder einen hohen Anteil seines Vermögens dar?
• Wird der Anleger im Fall eines Rückgangs verkaufen müssen?
• Versteht er die gehaltenen Vermögenswerte und die Faktoren, die sie beeinflussen können?

Nach dem angestrebten Diversifikationsgrad

Eine SICAV ermöglicht es, die Anlage auf mehrere Titel zu verteilen.

Eine einzige internationale SICAV kann so Zugang zu Dutzenden oder Hunderten von Unternehmen verschaffen.

Eine SCPI verteilt ihr Vermögen in der Regel auf mehrere Gebäude und Mieter.

Diese Bündelung verringert die Abhängigkeit von einem einzigen Objekt, ohne das Immobilienrisiko insgesamt zu beseitigen.

Die Diversifikation ist zudem auf Ebene des gesamten Vermögens zu betrachten.

Ein Anleger, der bereits seine Hauptwohnung, eine Mietwohnung und Anteile an einer Immobiliengesellschaft besitzt, ist stark in Immobilien engagiert.

Die Hinzunahme einer SCPI kann diese Konzentration verstärken, anstatt sie zu verringern.

Umgekehrt kann ein ausschließlich aus Finanzanlagen bestehendes Vermögen von einem maßvollen Immobilienengagement profitieren, sofern der Horizont und das Liquiditätsrisiko akzeptabel sind.

Kann man gleichzeitig in SICAV und in SCPI investieren?

SICAV und SCPI stehen nicht zwangsläufig im Wettbewerb.

Sie können innerhalb eines Portfolios unterschiedliche Funktionen erfüllen.

Die SICAV kann ein Engagement in den Finanzmärkten und, je nach Strategie, eine höhere Liquidität beisteuern.

Die SCPI kann ein Engagement in vermieteten Immobilien und eine eigenständige potenzielle Ertragsquelle beisteuern.

Diese Komplementarität entbindet nicht davon, die tatsächlich gehaltenen Vermögenswerte zu analysieren.

Eine SICAV, die auf börsennotierte Immobiliengesellschaften spezialisiert ist, bleibt beispielsweise stark vom Immobiliensektor abhängig.

Zwei Anlagen mit Engagement in unterschiedlichen Anlageklassen

Eine Finanz-SICAV mit einer SCPI zu kombinieren, kann es ermöglichen, das Vermögen auf Vermögenswerte zu verteilen, deren Performancetreiber nicht vollständig identisch sind.

Eine Aktien-SICAV hängt vor allem von den Unternehmensergebnissen, dem Wirtschaftswachstum und den Börsenbewertungen ab.

Eine SCPI hängt stärker von den Mieten, den Vermietungsquoten, dem Wert der Gebäude und den Bedingungen der Immobilienfinanzierung ab.

Beide Anlagen können dennoch gleichzeitig von bestimmten Faktoren beeinflusst werden, insbesondere:

• dem Anstieg der Zinssätze;
• der konjunkturellen Abkühlung;
• der Inflation;
• den Kreditbedingungen;
• dem Vertrauen der Anleger.

Die Diversifikation verringert bestimmte spezifische Risiken, sie schützt jedoch nicht vor allen Marktrückgängen.

Der Nutzen der Diversifikation zwischen Finanz- und Immobilienanlagen

Eine diversifizierte Allokation versucht zu vermeiden, dass ein einziges Ereignis das gesamte Vermögen gefährdet.

SICAV können Zugang zu einer geografischen, sektoralen und währungsbezogenen Diversifikation verschaffen.

SCPI können die Investitionen auf mehrere Gebäude, Mieter und Immobilienmärkte verteilen.

Der jeder Kategorie zuzuweisende Anteil hängt insbesondere ab von:

• dem bestehenden Vermögen;
• den Einkünften des Anlegers;
• seiner Steuersituation;
• seinem Anlagehorizont;
• seiner Fähigkeit, einen Teil seiner Ersparnisse zu binden;
• seinem aktuellen Immobilienengagement.

Diversifikation bedeutet nicht, Produkte ohne Zusammenhang zu vervielfachen.

Mehrere sehr ähnliche SICAV oder mehrere auf denselben Sektor konzentrierte SCPI zu halten, kann den Eindruck einer Diversifikation erzeugen, ohne das Risiko wirklich zu verringern.

SICAV vs. SCPI: Übersichtstabelle

Diese Tabelle fasst die wesentlichen Unterschiede zusammen, die vor der Prüfung eines konkreten Produkts zu beachten sind.

In der Praxis unterscheidet sich die SICAV in der Regel durch eine höhere Liquidität und eine große Vielfalt an Strategien.

Die SCPI bietet ein unmittelbareres Engagement in vermieteten Immobilien, erfordert aber mehr Geduld und birgt ein spezifisches Wiederverkaufsrisiko.

Die Wahl darf nicht allein auf der vergangenen Performance beruhen.

Die Strategie des Fonds, seine Gebühren, seine Besteuerung, die Qualität seiner Verwaltung, sein Risikoniveau und sein Platz im Gesamtvermögen sind gemeinsam zu analysieren.