Die Gebühren eines Immobilienfonds verstehen

Ein Immobilienfonds umfasst fünf große Gebührenfamilien. Jede greift zu einem anderen Zeitpunkt im Lebenszyklus der Anlage, folgt einer eigenen Logik und vergütet eine unterschiedliche Funktion. Wer sie auseinanderhält, versteht nicht nur, wie viel man zahlt, sondern auch wann und warum.

1. Die Einstiegsgebühren — zum Zeitpunkt der Zeichnung

Das sind die einzigen Gebühren, die erhoben werden, noch bevor das Geld überhaupt arbeitet: Die meisten Publikumsfonds in Europa verlangen zwischen 2 % und 3 % des gezeichneten Betrags, und SCPI liegen oft deutlich darüber (8 bis 12 %), indem sie diese Kosten im Anteilspreis einrechnen, statt sie separat zu berechnen. In beiden Fällen verringert diese Belastung das tatsächlich investierte Kapital vom ersten Tag an mechanisch.

Bei Makers fund gibt es diese Gebührenfamilie nicht: Die Zeichnungsgebühr beträgt 0 %. Ein Anleger, der 10.000 € zeichnet, sieht den gesamten Betrag in Fondsanteile umgewandelt, ohne anfänglichen Abzug.

2. Die Verwaltungsgebühren — laufend während der gesamten Haltedauer

Diese Familie umfasst die Gebühren, die jedes Jahr anfallen, unabhängig davon, ob der Fonds eine bestimmte Transaktion durchführt oder nicht. Sie werden als Prozentsatz des Fondsvermögens berechnet (der NIW, also der Nettoinventarwert) und laufend erhoben — in der Regel täglich abgegrenzt und dann bei der periodischen Berechnung des NIW erfasst. Das ist die Familie, die über die Zeit am stärksten ins Gewicht fällt: Im Gegensatz zu einer einmalig gezahlten Einstiegsgebühr wiederholt sich eine Verwaltungsgebühr jedes Jahr der Anlage, und ihre kumulierte Wirkung über 8 Jahre übersteigt oft die von einmaligen Gebühren, selbst wenn der ausgewiesene Satz niedriger erscheint.

Bei Makers fund gliedert sich diese Familie in drei Gebühren mit unterschiedlichen Funktionen:

• Verwaltungsgebühr (1,06 bis 1,35 % zzgl. MwSt. p. a.) — Steuerung des Portfolios und der Anlagestrategie.
• Administrative Gebühr (max. 6 %) — Bearbeitung der Zeichnungen und Abstimmung mit der Verwahrstelle.
• Middle-Office-Gebühr (max. 2 %) — KYC und regulatorische Kontrollen (MiFID II).

3. Die mit den Investitionen verbundenen Gebühren — bei einer Transaktion auf einen Vermögenswert

Diese Familie wird nur ausgelöst, wenn der Fonds tatsächlich eine Transaktion durchführt — Kauf, Verkauf oder Arbeiten an einem Vermögenswert — und nicht in regelmäßigen Abständen. Sie wird vom Fonds insgesamt getragen (also indirekt von allen Anteilinhabern anteilig) und nicht individuell bei jeder Zeichnung zum Zeitpunkt der Investition abgezogen.

Bei Makers fund fallen vier Gebühren in diese Familie:

• Akquisitionsgebühr (max. 5 % zzgl. MwSt. des Kaufpreises) — Suche, Prüfungen und Verhandlungen bei einem Kauf.
• Veräußerungsgebühr (max. 3 % zzgl. MwSt.) — Ausstiegsstrategie und Verhandlungen bei einem Verkauf.
• Begleitung und Steuerung der Arbeiten (max. 3 % zzgl. MwSt., nur bei Arbeiten) — Koordination und Baustellenüberwachung.
• Strukturierungsgebühr (max. 2 % zzgl. MwSt.) — Einrichtung einer Finanzierung.

4. Die Finanzierungsgebühren — bei der Rückzahlung einer Finanzierung

Diese Familie ist spezifisch für die Fremdfinanzierungsgeschäfte des Fonds. Sie wird nur zu einem bestimmten Zeitpunkt ausgelöst: bei der vollständigen Rückzahlung einer Finanzierung und nicht bei ihrer Einrichtung (diese fällt unter die oben genannte Strukturierungsgebühr).

Bei Makers fund vergütet eine Rückzahlungsgebühr (max. 2 % zzgl. MwSt.) die Überwachung des Tilgungsplans bis zu dessen Ende.

5. Die Rücknahmegebühren — beim vorzeitigen Ausstieg

Diese letzte Familie gilt nur für den Anleger, der vor dem empfohlenen Laufzeitende des Fonds aussteigen möchte. Sie existiert aus einem einfachen Grund: Ein Immobilienfonds hält illiquide Vermögenswerte, und eine vorzeitige Rücknahme kann den Verwalter zwingen, eine Immobilie unter ungünstigen Bedingungen zu veräußern oder auf Liquidität zurückzugreifen, die für andere Anleger vorgesehen ist. Zeitlich sinkende Gebühren schützen daher die investiert bleibenden Anleger, indem sie frühe Ausstiege unattraktiver machen.

Und wenn der Fonds besser abschneidet als erwartet? Die Erfolgsgebühr

Einige Fonds sehen eine Erfolgsgebühr vor: ein Mechanismus, der sich von den vorherigen Gebühren unterscheidet, da er nur ausgelöst wird, wenn die Rendite einen im Voraus festgelegten Schwellenwert übersteigt. Unterhalb dieses Schwellenwerts beträgt diese Gebühr null. Bei Makers fund wird sie stufenweise angewendet: 20 % des Überschusses über 10 % jährliche Rendite, 30 % über 12 % und 40 % über 14 %. Konkret: Erzielt der Fonds in einem Jahr 12 % Rendite, bezieht sich die Gebühr nur auf die 2 Prozentpunkte zwischen 10 % und 12 % — nicht auf die gesamte Performance. Das ist ein Angleichungsmechanismus: Die Verwaltungsgesellschaft wird nur dann stärker vergütet, wenn sie den Anlegern auch mehr Wert schafft.

Warum so viele verschiedene Gebühren statt einer einzigen Zahl?

Ein Immobilienfonds funktioniert nicht wie ein einfaches Sparkonto: Er kauft, verwaltet und verkauft reale Vermögenswerte, finanziert seine Geschäfte mitunter über Fremdkapital und muss einen strengen regulatorischen Rahmen einhalten (Aufsicht durch die CSSF, Rahmenbedingungen der ESMA unter ELTIF 2.0). Jede Gebührenfamilie entspricht einer eigenen operativen Funktion statt einer pauschalen Gesamtgebühr. Diese Aufschlüsselung schafft grundsätzlich mehr Transparenz: Man kann genau erkennen, was jede Belastung vergütet, statt nur mit einer aggregierten und undurchsichtigen Zahl konfrontiert zu sein.

Diese Transparenz ist jedoch nur dann wertvoll, wenn der Anleger die kumulative Wirkung aller Gebühren über die empfohlene Haltedauer hinweg richtig vergleicht, statt sich auf die sichtbarste Gebühr zu konzentrieren — oft die Einstiegsgebühr. Ein Fonds ohne Einstiegsgebühr, aber mit hohen Verwaltungsgebühren, kann über 8 Jahre teurer sein als ein Fonds mit moderater Einstiegsgebühr und niedrigeren laufenden Kosten — und umgekehrt. Entscheidend ist die kumulierte Wirkung, nicht eine einzelne Gebühr.

Bei Makers fund werden die kommunizierten Renditeziele — 10 % Ziel-IRR über 8 Jahre und 6 % Zielausschüttungsrendite — nach Abzug sämtlicher Verwaltungs-, Strukturierungs- und Administrationsgebühren angegeben. Es handelt sich also um Nettoziele, nicht um Bruttorenditen, von denen man erst noch Gebühren abziehen müsste, um das tatsächliche Ergebnis zu kennen.

Jede Geldanlage ist mit dem Risiko eines Kapitalverlusts verbunden. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die genannten Rendite- und Ausschüttungsziele stellen Zielgrößen dar, keine Garantien. Ihre tatsächliche Höhe hängt insbesondere von den erzielten Mieteinnahmen und den Veräußerungsbedingungen der im Portfolio gehaltenen Vermögenswerte ab.

Merken Sie sich / Checkliste

Vor einer Investition in einen Fonds ist es sinnvoll zu prüfen:

• den Satz und die Berechnungsmethode der Verwaltungsgebühren (NIW oder Bruttovermögen)
• ob Einstiegsgebühren anfallen oder nicht
• die Art der mit den Investitionen verbundenen Gebühren (Akquisition, Veräußerung, Arbeiten, Strukturierung) und ihren Auslöser
• ob eine Erfolgsgebühr existiert und ab welchen Schwellen sie greift
• ob vorzeitige Rücknahmegebühren gelten und wie ihr degressiver Tarif aussieht
• ob die kommunizierten Renditeziele brutto oder netto von Gebühren angegeben sind
• das Basisinformationsblatt (BIB/KID) und den Prospekt, die einzigen vollständigen und vertraglich maßgeblichen Quellen