Besteuerung eines Immobilien-ELTIF: Was Sie wissen sollten

1. Eine einfache Regel: Der ELTIF hat nicht „seine“ eigene Besteuerung

Der ELTIF ist ein europäischer Regulierungsrahmen, der vorgibt, wie ein Fonds investieren, diversifizieren und vertrieben werden darf. Er vereinheitlicht jedoch nicht die Besteuerung. Es gibt kein einheitliches europäisches Steuerregime, das für alle ELTIF gilt.

Konkret können zwei Immobilien-ELTIF steuerlich unterschiedlich behandelt werden, weil die Besteuerung sowohl vom Anleger selbst (steuerlicher Wohnsitz) als auch von der Fondsstruktur (Rechtsordnung, Vehikel, Beteiligungskette) abhängt. Das gilt besonders dann, wenn der Fonds in mehrere Länder investiert: die lokale Besteuerung von Immobilienerträgen, Quellensteuern und Doppelbesteuerungsabkommen können jeweils eine Rolle spielen.

2. Die 3 Faktoren, die die Besteuerung bestimmen

2.1 Der steuerliche Wohnsitz des Anlegers

Das ist der Ausgangspunkt. Der steuerliche Wohnsitz beeinflusst die Besteuerung von Erträgen und Veräußerungsgewinnen, die Anwendung internationaler Doppelbesteuerungsabkommen und das Vorhandensein spezifischer Abgaben.

Für einen in Frankreich steuerlich ansässigen Anleger denkt man oft in bekannten Bezugspunkten: Assurance-vie, PER, die pauschale Abgeltungssteuer (PFU) oder der progressive Steuertarif je nach Fall, IFI. Für einen Nichtansässigen ist die Analyse anders, insbesondere wenn der Fonds Immobilien in Frankreich oder in anderen europäischen Ländern hält.

2.2 Die Art der Anlagehaltung

Derselbe Fonds hat nicht dieselbe „steuerliche Erfahrung“, je nachdem, ob er direkt oder innerhalb eines Mantels gehalten wird.

Bei direkter Haltung richtet sich die Besteuerung in der Regel nach der Art der ausgeschütteten Erträge und den für das Vehikel geltenden Regeln. Über eine Assurance-vie oder einen PER greift die steuerliche Logik des Mantels: Der Zeitpunkt der Besteuerung (während der Haltedauer oder bei der Auszahlung) und die Art und Weise, wie Gewinne besteuert werden, können sich deutlich ändern.

Bevor man die Besteuerung analysiert, ist es hilfreich zu verstehen wie man in einen Immobilien-ELTIF investiert und über welche Anlagehüllen.

2.3 Die rechtliche und steuerliche Struktur des Fonds

Die Fondsunterlagen (Prospekt, Steuerdokumente, Reporting) zeigen, welche Struktur verwendet wird: französisches oder ausländisches Vehikel, nach den geltenden Regeln „transparentes“ oder nicht transparentes Fondsvehikel, Einsatz von Beteiligungsgesellschaften. Es geht nicht darum, alle möglichen Rechtsformen zu lernen, sondern zu erkennen, was das für den Anleger bedeutet: wie Erträge weitergeleitet werden, ob sie ausgeschüttet oder thesauriert werden und wie die Besteuerung in der Praxis greift.

3. Direkte Haltung

Bei direkter Haltung hängt die Besteuerung davon ab, was der Fonds erwirtschaftet und wie diese Zahlungsströme steuerlich eingeordnet werden.

3.1 Erträge und Veräußerungsgewinne

Ein Immobilien-ELTIF kann mehrere Arten von Zahlungsströmen erzeugen: Erträge aus dem Betrieb von Immobilienvermögen (direkt oder über Gesellschaften), Finanzerträge, wenn er Fremdkapital hält, sowie Veräußerungsgewinne beim Verkauf von Vermögenswerten oder über die Wertentwicklung der Anteile.

Die genaue steuerliche Behandlung jedes einzelnen dieser Zahlungsströme hängt von der Beteiligungskette und dem verwendeten Vehikel ab. Sie lässt sich nicht verallgemeinern, ohne die Struktur des betreffenden Fonds zu kennen.

3.2 Die verwendeten Vehikel

Im französischen und europäischen Umfeld können bestimmte Strukturen eingesetzt werden: Spezialfonds, Partnerschaftsstrukturen, Zwischengesellschaften. Je nach Fall kann man sich in einer eher „transparenten“ Logik befinden (Besteuerung auf Ebene des Anlegers entsprechend den Zahlungsströmen) oder in einer Logik, in der die Besteuerung stärker von der Strukturierung des Vehikels abhängt. In der Praxis zählt nicht der Name des Vehikels allein. Man muss die Fondsunterlagen prüfen: Ausschüttungspolitik, Einordnung der Erträge, Auszahlungsplan und die vom Manager bereitgestellten Steuerinformationen.

4. Assurance-vie

Einen ELTIF über eine Assurance-vie zu halten, verändert die Logik, weil der Anleger den Fonds nicht mehr direkt hält, sondern einen Vertrag, der das Produkt als Rechnungseinheit abbildet.

4.1 Während der Haltedauer

Solange keine Rücknahme erfolgt, werden die Gewinne innerhalb des Vertrags in der Regel nicht besteuert. Diese Thesaurierung kann zu einer langfristigen Geldanlage passen, vor allem wenn der Fonds seine Erträge thesauriert und das Ziel nicht darin besteht, sofortige Ausschüttungen zu erhalten.

4.2 Bei der Auszahlung

Die Besteuerung wird bei Rücknahmen ausgelöst. Sie hängt insbesondere von der Laufzeit des Vertrags und dem zum Zeitpunkt der Auszahlung geltenden Regime ab. Die Assurance-vie bietet außerdem einen spezifischen Rahmen für die Vermögensübertragung, der im Lichte der Vermögenssituation des Anlegers analysiert werden muss.

4.3 Der praktische Punkt, an dem es oft scheitert: die Aufnahme in die Produktpalette

Nicht alle ELTIF sind über eine Assurance-vie zugänglich. Die Verfügbarkeit hängt vom Versicherer, vom Vertriebspartner, von der Art des Produkts und von den Aufnahmeentscheidungen der jeweiligen Gesellschaft ab. Das sollte im Vorfeld geprüft werden, bevor man eine Allokation über diesen Mantel plant.

5. PER

Der PER folgt einer anderen Logik als die Assurance-vie: Der steuerliche Vorteil spielt sich oft beim Einzahlen ab, dann bei der Auszahlung, mit einer Thesaurierung dazwischen.

5.1 Beim Einzahlen

Je nach geltenden Regeln und der Situation des Steuerpflichtigen können bestimmte Einzahlungen in einen PER innerhalb festgelegter Grenzen vom zu versteuernden Einkommen abziehbar sein. Das ist ein potenzieller unmittelbarer Steuervorteil, der jedoch mit einem langfristigen Anlagehorizont und den mit dem Mantel verbundenen Verfügbarkeitsbeschränkungen vereinbar bleiben muss.

5.2 Während der Haltedauer

Wie bei der Assurance-vie wird die Besteuerung während der Sparphase in der Regel nicht erhoben. Die Erträge wachsen innerhalb des Plans ohne jährliche Besteuerung an, was die Attraktivität einer langfristigen Geldanlage innerhalb dieses Mantels erhöhen kann.

5.3 Bei der Auszahlung

Die Besteuerung bei der Auszahlung hängt von der gewählten Auszahlungsform (Kapital oder Rente) und von der Art der Einzahlungen ab (bei Einzahlung abgezogen oder nicht abgezogen). Deshalb ist es wichtig, das Ziel von Anfang an zu antizipieren: Thesaurierung, zusätzliche Einkünfte im Ruhestand oder Vermögensübertragung. Daher ist die Übereinstimmung zwischen der Laufzeit des Fonds und dem Ausstiegshorizont des PER von Bedeutung.

6. PEA / PEA-PME

Der PEA und der PEA-PME sind wegen ihres langfristigen Steuerregimes attraktiv, aber bei einem Immobilien-ELTIF ist die zentrale Frage die der Förderfähigkeit. Wenn die Strategie auf direkt gehaltene physische Immobilien setzt, ist die Förderfähigkeit oft schwer nachzuweisen oder sogar unmöglich. In anderen Fällen, wenn das Engagement über Gesellschaften erfolgt, die die Kriterien des PEA oder des PEA-PME erfüllen, können Konstellationen möglich sein, sie müssen jedoch vor jeder Entscheidung strikt in den Fondsunterlagen und beim Vertriebspartner geprüft werden.

7. IFI

Wenn der Anleger vom Immobilienvermögensteuer betroffen ist, kann die Haltung eines Immobilien-ELTIF anteilig in die anzugebende Bemessungsgrundlage eingehen, entsprechend dem Anteil des Vermögens, der Immobilien oder immobilienbezogene Rechte repräsentiert. Die Manager stellen in der Regel Informationen bereit, mit denen sich dieser Anteil schätzen lässt. Der IFI kann daher die Abwägung zwischen den Vehikeln und die Sinnhaftigkeit eines Immobilienengagements verändern, vor allem wenn das Ziel eine langfristige Allokation ist, die mehrere Immobilienbausteine kombiniert (SCPI, ELTIF, direkte Immobilienanlagen).

8. Auslandsinvestitionen

Einer der Vorteile eines ELTIF ist die Diversifizierung in Europa. Diese Diversifizierung bringt jedoch zusätzliche steuerliche Themen mit sich: lokale Besteuerung bestimmter Erträge, Quellensteuern und Mechanismen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung über Doppelbesteuerungsabkommen.

Sobald die Investition grenzüberschreitend wird, gewinnt die Fondsstruktur an Bedeutung: Haltevehikel, Einordnung der Erträge, Ausschüttungsplan, im Reporting verfügbare Steuerdokumente. Das ist typischerweise ein Punkt, an dem die Begleitung durch einen spezialisierten Berater sinnvoll ist, insbesondere für einen Anleger, der dem IFI unterliegt oder eine komplexe Steuersituation hat.

Über die Besteuerung hinaus hängt der Nutzen eines ELTIF auch von den Anlagegründen und der Strategie des Fonds ab.