Fiscalidade de um ELTIF imobiliário: o que é preciso saber

1. Uma regra simples: o ELTIF não tem “a sua” fiscalidade

O ELTIF é um enquadramento regulamentar europeu que define a forma como um fundo pode investir, diversificar-se e ser distribuído. No entanto, não uniformiza os impostos. Não existe um regime fiscal europeu único aplicável a todos os ELTIF.

Na prática, dois ELTIF imobiliários podem ter tratamentos fiscais diferentes, porque a fiscalidade depende tanto do investidor (residência fiscal) como da estrutura do fundo (jurisdição, veículo, cadeia de detenção). Isto é particularmente verdade quando o fundo investe em vários países: a tributação local dos rendimentos imobiliários, as retenções na fonte e as convenções fiscais podem desempenhar, cada uma, um papel.

2. Os 3 fatores que determinam a fiscalidade

2.1 A residência fiscal do investidor

Este é o ponto de partida. A residência fiscal influencia o regime de tributação dos rendimentos e das mais-valias, a aplicação das convenções fiscais internacionais e a existência de impostos específicos.

Para um residente fiscal em França, costuma-se pensar com referências conhecidas: assurance-vie, PER, prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou tabela progressiva, consoante os casos, e IFI. Para um não residente, a análise torna-se diferente, sobretudo se o fundo detiver imóveis em França ou noutros países europeus.

2.2 O modo de detenção

O mesmo fundo não tem a mesma “experiência fiscal” consoante seja detido diretamente ou através de um invólucro fiscal.

Na detenção direta, a tributação segue geralmente a natureza dos rendimentos distribuídos e as regras aplicáveis ao veículo. Via assurance-vie ou PER, passa-se para a lógica fiscal do invólucro: o momento da tributação (durante a detenção ou no resgate) e a forma como os ganhos são tributados podem mudar significativamente.

Antes de analisar a fiscalidade, é útil compreender como investir num ELTIF imobiliário e através de que suportes.

2.3 A estrutura jurídica e fiscal do fundo

A documentação do fundo (prospecto, documentos fiscais, reporting) permite compreender a estrutura utilizada: veículo francês ou estrangeiro, fundo “transparente” ou não, segundo as regras aplicáveis, recurso a sociedades de carteira. O objetivo não é aprender todas as formas jurídicas possíveis, mas identificar o que isso implica para o investidor: como os rendimentos sobem na cadeia, se são distribuídos ou capitalizados, e como a tributação se aplica na prática.

3. Detenção direta

Na detenção direta, a tributação depende do que o fundo gera e da forma como esses fluxos são qualificados fiscalmente.

3.1 Os rendimentos e as mais-valias

Um ELTIF imobiliário pode gerar vários tipos de fluxos: rendimentos provenientes da exploração de ativos imobiliários (diretamente ou através de sociedades), rendimentos financeiros se detiver dívida, e mais-valias aquando da alienação de ativos ou através da evolução do valor das unidades de participação.

O tratamento fiscal exato de cada um destes fluxos depende da cadeia de detenção e do veículo utilizado. Não pode ser generalizado sem conhecer a estrutura do fundo em causa.

3.2 Os veículos encontrados

No ecossistema francês e europeu, podem ser utilizadas certas estruturas: fundos profissionais, estruturas de parceria, sociedades intermédias. Consoante os casos, pode existir uma lógica mais “transparente” (tributação ao nível do investidor, segundo os fluxos) ou uma lógica em que a fiscalidade depende mais da estruturação do veículo. Na prática, o que conta é não raciocinar apenas com base no nome do veículo. É preciso analisar a documentação do fundo: política de distribuição, qualificação dos rendimentos, calendário de pagamento e informação fiscal fornecida pelo gestor.

4. Assurance-vie

Deter um ELTIF através de uma assurance-vie altera a lógica, porque o investidor já não detém o fundo diretamente, mas um contrato que referencia o suporte como unidade de conta.

4.1 Durante a detenção

Enquanto não houver resgate, os ganhos no interior do contrato não são, em regra, tributados. Esta capitalização pode ser coerente com um investimento de longo prazo, sobretudo se o fundo capitalizar os seus rendimentos e se o objetivo não for receber distribuições imediatas.

4.2 Na saída

A fiscalidade cristaliza-se no momento dos resgates. Depende, nomeadamente, da antiguidade do contrato e do regime aplicável no momento da saída. A assurance-vie oferece também um enquadramento específico em matéria de transmissão, que deve ser analisado em função da situação patrimonial do investidor.

4.3 O ponto prático que muitas vezes bloqueia: a referenciação

Nem todos os ELTIF estão acessíveis através de assurance-vie. A disponibilidade depende da seguradora, do distribuidor, do tipo de suporte e das opções de referenciação de cada companhia. É um ponto a verificar antecipadamente, antes de planear uma alocação através deste invólucro.

5. PER

O PER tem uma lógica diferente da assurance-vie: o interesse fiscal joga-se muitas vezes na entrada e depois na saída, com capitalização entre ambas.

5.1 Na entrada

Segundo as regras em vigor e a situação do contribuinte, certas contribuições para um PER podem ser dedutíveis do rendimento coletável, dentro de limites definidos. Trata-se de uma vantagem fiscal imediata potencial, mas que deve manter-se coerente com um horizonte de longo prazo e com as restrições de disponibilidade associadas ao invólucro.

5.2 Durante a detenção

Tal como na assurance-vie, a fiscalidade não é, em regra, cobrada durante a fase de poupança. Os ganhos capitalizam no interior do plano sem tributação anual, o que pode reforçar o interesse de um investimento de longo prazo dentro deste invólucro.

5.3 Na saída

A fiscalidade na saída depende da forma de levantamento escolhida (capital ou renda) e da natureza das contribuições (deduzidas ou não deduzidas na entrada). É, por isso, importante antecipar o objetivo desde o início: capitalização, complemento de rendimentos na reforma ou transmissão. Daí a importância da coerência entre a duração do fundo e o horizonte de saída do PER.

6. PEA / PEA-PME

O PEA e o PEA-PME são atrativos pelo seu regime fiscal de longo prazo, mas, para um ELTIF imobiliário, a questão central é a da elegibilidade. Quando a estratégia assenta em imobiliário físico detido diretamente, a elegibilidade é muitas vezes difícil de estabelecer, ou mesmo impossível. Noutros casos, se a exposição for feita através de sociedades que cumpram os critérios do PEA ou do PEA-PME, podem existir configurações, mas estas devem ser verificadas de forma rigorosa na documentação do fundo e junto do distribuidor antes de qualquer decisão.

7. IFI

Se o investidor estiver sujeito ao Imposto sobre a Fortuna Imobiliária, a detenção de um ELTIF imobiliário pode entrar na base declarativa, na proporção da fração do ativo representativa de bens ou direitos imobiliários. Os gestores comunicam geralmente informação que permite estimar essa parcela. O IFI pode, portanto, alterar a arbitragem entre veículos e a pertinência de uma exposição imobiliária, sobretudo quando o objetivo é uma alocação de longo prazo que combine várias parcelas imobiliárias (SCPI, ELTIF, imobiliário em direto).

8. Investimentos no estrangeiro

Uma das vantagens de um ELTIF é a diversificação na Europa. Mas essa diversificação introduz temas fiscais adicionais: tributação local sobre certos rendimentos, retenções na fonte e mecanismos destinados a evitar a dupla tributação através das convenções fiscais.

Assim que o investimento se torna transfronteiriço, a estrutura do fundo ganha ainda mais importância: veículo de detenção, qualificação dos rendimentos, calendário de distribuição, documentos fiscais disponíveis no reporting. É tipicamente um ponto em que o acompanhamento de um consultor especializado é útil, em particular para um investidor sujeito ao IFI ou com uma situação fiscal complexa.

Para além da fiscalidade, o interesse de um ELTIF depende também das razões de investimento e da estratégia do fundo.