SICAV vs. fundos imobiliários: quais as diferenças?

O que é uma SICAV?

SICAV é a sigla francesa para Société d'Investissement à Capital Variable, ou sociedade de investimento de capital variável.

Trata-se de uma estrutura utilizada para reunir o capital de vários investidores e investi-lo segundo uma política de investimento previamente definida.

Ao contrário de uma simples conta de investimento individual, o capital de diferentes investidores é agrupado num único veículo, cuja carteira é gerida de acordo com regras estabelecidas na documentação regulamentar.

Em que pode investir uma SICAV?

A designação SICAV não determina os ativos detidos pelo fundo.

Consoante a sua política de investimento, uma SICAV pode estar exposta a:

• ações;
• obrigações;
• instrumentos do mercado monetário;
• outros fundos;
• dívida privada;
• private equity;
• infraestruturas;
• ativos imobiliários;
• outros ativos elegíveis.

Assim, duas SICAV podem apresentar perfis de risco e objetivos totalmente diferentes.

Uma SICAV de ações pode depender principalmente da evolução dos mercados bolsistas, enquanto uma SICAV imobiliária estará mais exposta à evolução dos ativos e mercados imobiliários.

Bom saber

SICAV não é sinónimo de fundo de ações.

O termo descreve principalmente uma estrutura jurídica. Para compreender realmente um fundo, é necessário analisar os ativos subjacentes, a estratégia, os riscos, os custos e as regras de liquidez.

O que é um fundo de investimento imobiliário?

Um fundo de investimento imobiliário reúne capital de diferentes investidores para o aplicar direta ou indiretamente no setor imobiliário.

Consoante a estratégia, o portefólio pode incluir:

• imóveis residenciais;
• escritórios;
• logística;
• comércio;
• hotelaria;
• imóveis de uso misto;
• ativos de saúde;
• sociedades imobiliárias;
• instrumentos de dívida relacionados com operações imobiliárias.

O investidor não precisa de comprar ou gerir diretamente cada imóvel.

A gestão da aquisição, financiamento, acompanhamento, arrendamento, valorização e eventual venda dos ativos é realizada no âmbito da estratégia do fundo.

Uma abordagem diversificada pode permitir distribuir a exposição por vários tipos de imóveis e mercados, embora a diversificação não elimine o risco de perda.

A estratégia imobiliária do Makers fund combina, por exemplo, exposições Core/Core+ e Value-Added e procura distribuir os investimentos entre diferentes tipologias e mercados europeus.

SICAV e fundo imobiliário não são conceitos opostos

Este é o ponto essencial deste artigo.

A comparação SICAV vs. fundo de investimento imobiliário coloca lado a lado dois conceitos diferentes:

Uma SICAV pode, portanto, ser utilizada para implementar uma estratégia imobiliária.

Por exemplo:

SICAV + estratégia de ações = fundo exposto principalmente a ações

SICAV + estratégia obrigacionista = fundo exposto principalmente a obrigações

SICAV + estratégia imobiliária = fundo estruturado sob a forma de SICAV com exposição imobiliária

Um fundo imobiliário também não tem necessariamente de assumir a forma jurídica de uma SICAV.

SICAV vs. fundo de investimento imobiliário: principais diferenças

Para tornar a comparação mais clara, consideramos abaixo uma SICAV tradicional investida sobretudo em ativos financeiros e um fundo com estratégia imobiliária.

Esta tabela apresenta tendências gerais.

As características reais devem sempre ser analisadas através do prospeto, documento de informação fundamental e restantes documentos do fundo.

Que ativos podem estar numa SICAV?

A estrutura SICAV pode ser utilizada para estratégias muito diferentes.

SICAV de ações

Uma SICAV de ações pode investir em empresas de várias:

• geografias;
• dimensões;
• indústrias;
• moedas;
• áreas económicas.

A rentabilidade depende, entre outros fatores, da evolução das empresas e dos mercados financeiros.

SICAV de obrigações

Uma SICAV obrigacionista pode estar mais exposta a:

• taxas de juro;
• duração das obrigações;
• risco de crédito;
• inflação;
• capacidade financeira dos emitentes.

SICAV diversificada

Uma SICAV diversificada pode combinar várias classes de ativos com o objetivo de distribuir a exposição.

SICAV com estratégia imobiliária

Uma SICAV também pode investir direta ou indiretamente no setor imobiliário.

Pode fazê-lo através de:

• imóveis;
• sociedades imobiliárias;
• veículos especializados;
• dívida imobiliária;
• outros instrumentos previstos na sua política de investimento.

O Makers fund é um exemplo desta lógica: é um fundo de investimento imobiliário estruturado sob a forma de SICAV e autorizado ao abrigo do quadro ELTIF.

Que ativos pode deter um fundo de investimento imobiliário?

A composição depende da política de cada fundo.

Imobiliário residencial

Pode incluir apartamentos, edifícios residenciais e projetos destinados à habitação.

Escritórios

Os edifícios de escritórios podem gerar rendimentos de arrendamento, mas também dependem da procura empresarial e da evolução dos modos de trabalho.

Logística

Armazéns e plataformas logísticas estão ligados, entre outros fatores, ao comércio, à produção e ao comércio eletrónico.

Comércio

Podem estar incluídos espaços comerciais, retail parks ou outros ativos destinados ao retalho.

Hotelaria

Os ativos hoteleiros apresentam dinâmicas próprias relacionadas com turismo, viagens profissionais, ocupação e gestão operacional.

Uma diversificação entre diferentes segmentos e mercados pode limitar a dependência de um único setor.

É precisamente um dos princípios apresentados nas vantagens da abordagem do Makers fund.

Qual é mais líquido: uma SICAV ou um fundo imobiliário?

Não existe uma resposta universal.

Tudo depende dos ativos subjacentes e das regras aplicáveis ao fundo.

Liquidez de uma SICAV investida em valores mobiliários

Quando uma SICAV investe principalmente em ações e obrigações negociadas em mercados líquidos, os ativos podem geralmente ser comprados ou vendidos com maior facilidade.

Isto pode permitir resgates mais frequentes.

No entanto, a liquidez nunca deve ser considerada garantida.

Condições excecionais de mercado, volumes elevados de pedidos de resgate ou ativos pouco negociados podem dificultar a venda dos investimentos.

Liquidez de um fundo imobiliário

Os imóveis físicos são menos líquidos.

A venda de um edifício requer normalmente várias etapas:

• avaliação;
• procura de comprador;
• due diligence;
• negociação;
• financiamento;
• documentação jurídica;
• conclusão da transação.

Em Portugal, os organismos de investimento coletivo podem ser abertos ou fechados.

Nos organismos abertos, as unidades podem ser resgatadas a pedido dos participantes nas condições previstas nos documentos constitutivos.

Nos organismos fechados, o resgate não é, em princípio, possível durante a vida do organismo, salvo nas situações previstas no enquadramento aplicável.

Por isso, é fundamental verificar as regras específicas do produto antes de investir.

Bom saber

Um investimento imobiliário através de um fundo não se torna automaticamente líquido pelo facto de ser realizado através de um produto financeiro.

A liquidez continua dependente da natureza dos ativos e do mecanismo de resgate previsto.

Uma SICAV é sempre mais líquida do que um fundo imobiliário?

Não.

Uma SICAV investida em ativos financeiros muito líquidos pode oferecer maior flexibilidade de saída.

Mas uma SICAV investida em:

• imóveis;
• private equity;
• dívida privada;
• infraestruturas;
• outros ativos de longo prazo

pode apresentar uma liquidez significativamente inferior.

É por isso mais relevante analisar:

• periodicidade dos resgates;
• prazo de pré-aviso;
• eventuais períodos mínimos de detenção;
• limites aplicáveis aos resgates;
• possibilidade de suspensão;
• liquidez dos ativos subjacentes.

No quadro ELTIF 2.0, podem existir mecanismos de resgate periódico definidos no prospeto, mas os resgates podem igualmente ser limitados ou suspensos nas condições previstas pelo fundo.

Como é gerada a rentabilidade de uma SICAV?

Depende da estratégia.

SICAV de ações

As fontes potenciais de desempenho incluem:

• valorização das ações;
• dividendos;
• movimentos cambiais.

SICAV de obrigações

Podem contribuir:

• juros recebidos;
• evolução do preço das obrigações;
• prémios de crédito.

SICAV imobiliária

Neste caso, as fontes de retorno podem incluir:

• rendimentos de arrendamento;
• juros de financiamentos imobiliários;
• valorização dos ativos;
• ganhos realizados na venda de investimentos.

Uma SICAV pode distribuir os rendimentos ou reinvesti-los, dependendo da classe de ações e das regras do fundo.

Como é gerada a rentabilidade de um fundo imobiliário?

Um fundo imobiliário pode gerar desempenho através de diferentes fontes.

Rendimentos de arrendamento

Os imóveis podem gerar rendas pagas pelos seus ocupantes.

Esses rendimentos devem ser analisados depois de considerar, entre outros:

• custos de gestão;
• manutenção;
• obras;
• períodos de desocupação;
• financiamento;
• seguros;
• impostos e encargos.

Valorização dos imóveis

O valor dos imóveis pode aumentar ou diminuir ao longo do tempo.

Uma subida das avaliações pode contribuir positivamente para o valor do fundo.

Uma descida pode ter o efeito inverso.

Estratégias de criação de valor

Alguns fundos não se limitam a deter imóveis estabilizados.

Podem procurar aumentar o valor através de:

• renovação;
• reposicionamento;
• alteração de utilização;
• melhoria da ocupação;
• renegociação de contratos;
• desenvolvimento.

O Makers fund combina, nomeadamente, abordagens Core/Core+ e Value-Added numa estratégia europeia de longo prazo.

Os objetivos de desempenho ou distribuição indicados pelo fundo são indicativos e não garantidos.

Quais são os custos de uma SICAV?

Os custos dependem do veículo.

Podem incluir:

• comissão de subscrição;
• comissão de resgate;
• comissão de gestão;
• custos administrativos;
• custos de transação;
• comissão de desempenho;
• custos de depositário.

Uma SICAV com estratégia imobiliária também pode suportar custos diretamente relacionados com as operações imobiliárias.

Quais são os custos de um fundo imobiliário?

A gestão de imóveis pode originar custos adicionais.

Entre eles:

• aquisição dos ativos;
• auditorias;
• avaliações;
• gestão imobiliária;
• manutenção;
• obras;
• financiamento;
• estruturação;
• venda dos imóveis.

Por isso, comparar apenas a comissão de gestão pode ser insuficiente.

É preferível analisar o conjunto dos custos e o impacto potencial no desempenho líquido.

Consulte também o guia sobre comissões dos fundos de investimento imobiliário.

No caso específico do Makers fund, os custos aplicáveis são apresentados na página dedicada às taxas e comissões.

Como são tributadas uma SICAV e um fundo imobiliário em Portugal?

A fiscalidade merece especial atenção porque depende de vários elementos:

• residência fiscal do investidor;
• país de domiciliação do fundo;
• natureza dos rendimentos;
• forma de detenção;
• distribuição ou capitalização;
• resgate ou venda das participações.

Não é, portanto, correto aplicar automaticamente a mesma tributação a todas as SICAV e a todos os fundos imobiliários.

Fundos constituídos ao abrigo da legislação portuguesa

Os organismos de investimento coletivo constituídos e que operem de acordo com a legislação portuguesa estão sujeitos ao regime específico previsto no Estatuto dos Benefícios Fiscais.

Para investidores particulares residentes em Portugal, os rendimentos distribuídos e determinados rendimentos decorrentes do resgate estão sujeitos às regras previstas no artigo 22.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais e no Código do IRS.

A taxa liberatória de referência aplicável a diversos rendimentos de capitais de particulares residentes é atualmente de 28%, embora a tributação concreta dependa do rendimento, do veículo e da situação do investidor.

Pode igualmente existir, em determinadas situações, a possibilidade ou obrigação de englobamento.

SICAV domiciliada noutro país

Uma SICAV luxemburguesa não deve ser fiscalmente tratada como se fosse automaticamente um fundo constituído segundo a legislação portuguesa.

Para um residente fiscal em Portugal, os rendimentos distribuídos por determinados fundos estrangeiros podem constituir rendimentos de capitais de fonte estrangeira.

As mais-valias realizadas no resgate ou alienação também devem ser analisadas de acordo com o Código do IRS e com a estrutura concreta do investimento.

Podem igualmente surgir questões relacionadas com:

• retenções na fonte no estrangeiro;
• convenções para evitar a dupla tributação;
• declaração de rendimentos estrangeiros;
• intermediário utilizado para receber os rendimentos.

E no caso do Makers fund?

O Makers fund está domiciliado no Luxemburgo e estruturado como uma SICAV ELTIF.

Para investidores residentes em Portugal, o próprio fundo identifica as distribuições como rendimentos de capitais de fonte estrangeira, sem prejuízo da análise da situação individual de cada investidor.

A fiscalidade deve ser confirmada com base nas regras em vigor no momento em que os rendimentos ou mais-valias são realizados.

Bom saber

A estrutura jurídica do fundo não deve ser o único elemento utilizado para determinar a tributação.

Dois fundos com a designação SICAV podem ter políticas de distribuição, países de domiciliação e ativos completamente diferentes.

Em caso de dúvida, é recomendável consultar um profissional habilitado em fiscalidade portuguesa.

Quais são os riscos de uma SICAV?

Os riscos dependem da estratégia.

Risco de mercado

O valor dos ativos pode subir ou descer.

Risco de crédito

Um emitente ou devedor pode não cumprir as suas obrigações.

Risco de taxa de juro

Alterações nas taxas podem afetar obrigações, financiamentos e valorizações.

Risco cambial

Investimentos noutras moedas podem ser afetados pelas variações das taxas de câmbio.

Risco de concentração

Uma carteira muito exposta a poucas empresas, setores ou geografias pode ser mais vulnerável.

Risco de liquidez

Alguns ativos podem ser difíceis de vender rapidamente e por um preço considerado adequado.

Para aprofundar este ponto, a documentação do Makers fund reúne os principais documentos regulamentares.

Quais são os riscos de um fundo imobiliário?

Além dos riscos gerais de investimento, existem riscos diretamente relacionados com o imobiliário.

Risco de mercado imobiliário

O valor dos imóveis pode diminuir.

Risco de arrendamento

Períodos de desocupação, incumprimentos dos arrendatários ou redução das rendas podem afetar as receitas.

Risco de avaliação

Ao contrário das ações cotadas, os imóveis não têm um preço de mercado continuamente disponível.

O seu valor depende de avaliações periódicas e das condições do mercado.

Risco de financiamento

O aumento das taxas de juro pode aumentar o custo da dívida.

Risco de liquidez

A alienação de imóveis pode exigir tempo e nem sempre pode ser realizada nas condições inicialmente previstas.

Risco de desenvolvimento

Obras, licenciamento ou reposicionamento de ativos podem apresentar atrasos e custos superiores aos previstos.

Risco de concentração

Um portefólio fortemente concentrado num mercado, tipo de imóvel ou arrendatário pode ser mais sensível a acontecimentos específicos.

O capital é garantido numa SICAV?

Não, salvo se existir um mecanismo específico de garantia claramente previsto no produto.

O valor das ações de uma SICAV varia de acordo com o valor dos ativos subjacentes.

O investidor pode, por isso, receber menos do que investiu inicialmente.

O mesmo princípio aplica-se aos fundos imobiliários.

Um imóvel é um ativo tangível, mas isso não impede uma diminuição do seu valor.

Qual deve ser o horizonte de investimento?

Não existe uma duração única para todas as SICAV.

SICAV de ações

São geralmente associadas a um horizonte mais longo devido às oscilações dos mercados financeiros.

SICAV monetárias ou obrigacionistas

Algumas estratégias podem apresentar horizontes recomendados mais curtos.

Fundos imobiliários

O investimento imobiliário é geralmente pensado numa perspetiva de médio ou longo prazo.

Entre as razões encontram-se:

• menor liquidez;
• custos de aquisição e alienação;
• ciclos do mercado imobiliário;
• necessidade de gestão ativa;
• duração dos contratos de arrendamento.

O documento de informação fundamental do fundo deve indicar o período de detenção recomendado.

Fundo imobiliário aberto ou fechado: qual é a diferença?

Esta distinção é particularmente relevante no mercado português.

Fundo aberto

Num organismo aberto, o número de unidades pode variar.

Os investidores podem solicitar o resgate das suas unidades segundo as condições previstas na documentação do fundo.

A possibilidade de resgate não significa necessariamente liquidez imediata.

Fundo fechado

Num organismo fechado, o número de unidades é, em princípio, fixo.

Os participantes não podem geralmente solicitar o resgate durante a vida do fundo, salvo nos casos previstos legalmente ou na documentação aplicável.

A recuperação do capital pode depender:

• do termo do fundo;
• da liquidação;
• de uma eventual negociação das participações;
• de mecanismos específicos previstos no produto.

Bom saber

Antes de investir num fundo imobiliário, a questão não deve ser apenas “é um fundo aberto ou fechado?”, mas também:

• com que frequência é possível pedir o resgate?
• existe pré-aviso?
• quanto tempo demora o pagamento?
• existem limites de resgate?
• os resgates podem ser suspensos?

O que é um ELTIF e como se relaciona com uma SICAV?

ELTIF significa European Long-Term Investment Fund.

Ao contrário de SICAV, ELTIF não é uma forma jurídica.

É um quadro regulamentar europeu para fundos de investimento de longo prazo.

Um fundo pode, portanto, ser simultaneamente:

• uma SICAV;
• um fundo de investimento alternativo;
• um ELTIF;
• um fundo com estratégia imobiliária.

Estas qualificações descrevem aspetos diferentes do mesmo produto.

O guia o que é um ELTIF explica em detalhe este enquadramento europeu.

SICAV, fundo imobiliário e ELTIF: qual é a diferença?

Um único fundo pode reunir estas três características.

É precisamente o caso do Makers fund.

Que critérios analisar antes de investir?

A escolha não deve basear-se apenas na rentabilidade histórica ou numa taxa de distribuição.

1. Ativos subjacentes

É necessário perceber onde o capital é realmente investido.

2. Estratégia

Devem ser analisados:

• mercados;
• tipos de ativos;
• nível de diversificação;
• utilização de dívida;
• abordagem de gestão.

3. Liquidez

Verifique:

• frequência de resgate;
• pré-aviso;
• período mínimo;
• limites;
• condições de suspensão.

4. Risco

Considere tanto o risco de flutuação do valor como:

• risco de crédito;
• liquidez;
• concentração;
• financiamento;
• imobiliário.

5. Custos

Uma comparação deve considerar todos os custos diretos e indiretos.

6. Horizonte recomendado

O período durante o qual pretende manter o investimento deve ser compatível com o horizonte do fundo.

7. Documentação regulamentar

Antes de investir, devem ser consultados:

• prospeto;
• documento de informação fundamental;
• relatórios;
• política de investimento;
• política de resgate;
• estrutura de custos.

A documentação do Makers fund reúne os principais documentos regulamentares disponíveis aos investidores.

Uma SICAV pode ser simultaneamente um fundo imobiliário?

Sim.

É provavelmente a resposta mais importante deste artigo.

SICAV descreve a estrutura jurídica.

Fundo imobiliário descreve a natureza da estratégia.

Um veículo pode, portanto, ser uma SICAV com uma política de investimento imobiliário.

O Makers fund constitui um exemplo: é um fundo de investimento alternativo constituído sob a forma de SICAV luxemburguesa, autorizado como ELTIF e orientado para uma carteira de investimentos imobiliários europeus.

Como está estruturado o Makers fund?

O Makers fund é um fundo de investimento alternativo constituído sob a forma de uma SICAV luxemburguesa e autorizado como ELTIF.

A sua política de investimento procura proporcionar uma exposição indireta a ativos imobiliários europeus.

A estratégia combina nomeadamente:

• Core/Core+;
• Value-Added;
• diferentes tipologias imobiliárias;
• diferentes mercados europeus.

O fundo apresenta objetivos indicativos de desempenho e distribuição, mas estes não são garantidos.

O investimento envolve, nomeadamente:

• risco de perda parcial ou total do capital;
• risco de liquidez;
• risco imobiliário;
• risco de crédito;
• risco de financiamento;
• risco de avaliação;
• risco regulamentar.

Para conhecer a composição da abordagem e os seus princípios, consulte a estratégia de investimento do Makers fund.

SICAV vs. fundo de investimento imobiliário: tabela-resumo