SICAV oder Immobilienfonds: Was sind die Unterschiede?

Was ist eine SICAV?

SICAV ist die Abkürzung für Société d'Investissement à Capital Variable.

Auf Deutsch lässt sich dies als „Investmentgesellschaft mit variablem Kapital“ übersetzen.

Bei einer SICAV verändert sich das Kapital grundsätzlich entsprechend der Zeichnung und Rückgabe von Anteilen sowie der Entwicklung des Nettovermögenswerts.

Im luxemburgischen Fondsrecht ist die SICAV eine etablierte Struktur für Investmentgesellschaften mit variablem Kapital.

In was kann eine SICAV investieren?

Die Bezeichnung SICAV allein legt nicht fest, in welche Anlageklasse investiert wird.

Je nach Fondsstrategie kann eine SICAV beispielsweise investieren in:

• Aktien;
• Staatsanleihen;
• Unternehmensanleihen;
• Geldmarktinstrumente;
• andere Fonds;
• Private Equity;
• Private Debt;
• Infrastruktur;
• Immobilien;
• weitere zulässige Vermögenswerte.

Entscheidend ist daher nicht allein die Rechtsform, sondern die im Prospekt festgelegte Anlagepolitik.

Eine Aktien-SICAV weist beispielsweise ein vollkommen anderes Risiko- und Renditeprofil auf als eine Immobilien-SICAV.

Gut zu wissen

SICAV ist keine eigene Anlageklasse.

Der Begriff beschreibt die rechtliche Struktur des Fonds. Erst die Investmentstrategie bestimmt, ob es sich wirtschaftlich beispielsweise um einen Aktien-, Anleihen- oder Immobilienfonds handelt.

Was ist ein Immobilienfonds?

Ein Immobilienfonds bündelt Kapital mehrerer Anleger und investiert dieses überwiegend direkt oder indirekt in Immobilien beziehungsweise Immobiliengesellschaften.

Zum Portfolio können beispielsweise gehören:

• Wohnimmobilien;
• Bürogebäude;
• Logistikimmobilien;
• Hotels;
• Einzelhandelsimmobilien;
• gemischt genutzte Objekte;
• Gesundheitsimmobilien.

Anleger erwerben dabei in der Regel nicht selbst einzelne Gebäude.

Sie investieren in einen Fonds, dessen Verwaltungsgesellschaft das Portfolio entsprechend der festgelegten Strategie zusammenstellt und verwaltet.

Das kann den Zugang zu mehreren Immobilien, Ländern und Nutzungsarten ermöglichen und damit eine breitere Verteilung der Investments schaffen.

Eine Diversifikation beseitigt mögliche Verluste allerdings nicht.

Wie eine europaweit ausgerichtete Immobilienstrategie aufgebaut werden kann, zeigt beispielsweise die Anlagestrategie von Makers fund.

SICAV und Immobilienfonds sind keine direkten Gegensätze

Dieser Punkt ist für den Vergleich besonders wichtig.

Bei der Frage „SICAV oder Immobilienfonds?“ werden zwei unterschiedliche Ebenen miteinander verglichen:

Eine SICAV kann deshalb selbst ein Immobilienfonds sein.

Umgekehrt muss ein Immobilienfonds nicht zwingend als SICAV organisiert sein.

Das lässt sich mit einem einfachen Beispiel verdeutlichen:

SICAV + Aktienstrategie = Aktienfonds in SICAV-Struktur

SICAV + Immobilienstrategie = Immobilienfonds in SICAV-Struktur

Der Begriff SICAV sagt damit zunächst wenig darüber aus, welche wirtschaftlichen Risiken tatsächlich im Portfolio enthalten sind.

SICAV vs. Immobilienfonds: die wichtigsten Unterschiede

Für einen sinnvollen Vergleich muss angenommen werden, dass mit „SICAV“ eine klassische SICAV gemeint ist, die überwiegend in liquide Wertpapiere wie Aktien oder Anleihen investiert.

Die tatsächlichen Eigenschaften eines konkreten Fonds können von dieser vereinfachten Darstellung deutlich abweichen.

Welche Vermögenswerte hält eine SICAV?

Die Vermögenswerte hängen vollständig von der Investmentstrategie ab.

Aktien-SICAV

Eine Aktien-SICAV kann beispielsweise in Unternehmen aus unterschiedlichen:

• Ländern;
• Branchen;
• Regionen;
• Unternehmensgrößen

investieren.

Ihre Wertentwicklung wird damit unter anderem von Aktienmärkten, Unternehmensgewinnen, Konjunktur und Bewertungen beeinflusst.

Anleihen-SICAV

Bei einer auf Anleihen ausgerichteten SICAV spielen andere Faktoren eine größere Rolle.

Dazu zählen:

• Zinsniveau;
• Kreditwürdigkeit der Emittenten;
• Laufzeiten;
• Inflation;
• Kreditrisiken.

Immobilien-SICAV

Eine SICAV kann ebenso auf Immobilien ausgerichtet sein.

Das Portfolio kann dann direkt oder indirekt in Immobilienwerte investieren.

Makers fund ist beispielsweise ein alternativer Investmentfonds in Form einer luxemburgischen SICAV und verfolgt eine europäische Immobilienstrategie.

Weitere Informationen zur konkreten Struktur des Fonds finden sich unter Makers fund.

Welche Vermögenswerte hält ein Immobilienfonds?

Ein Immobilienfonds konzentriert sich auf Immobilienanlagen.

Je nach Strategie können unterschiedliche Segmente berücksichtigt werden.

Wohnimmobilien

Hierzu zählen beispielsweise Mehrfamilienhäuser oder größere Wohnprojekte.

Büroimmobilien

Büroobjekte können langfristige Mietverträge mit Unternehmen bieten, reagieren jedoch unter anderem auf Veränderungen des Arbeitsmarkts und der Flächennachfrage.

Logistikimmobilien

Logistikzentren und Lagerflächen sind stark mit Handel, Produktion und E-Commerce verbunden.

Einzelhandel

Hierzu zählen unter anderem Geschäftshäuser, Retail Parks und andere Einzelhandelsflächen.

Hotels und Hospitality

Hotelimmobilien können stärker von Tourismus, Geschäftsreisen und konjunkturellen Veränderungen abhängig sein.

Die Mischung verschiedener Nutzungsarten und Regionen kann dazu beitragen, Konzentrationsrisiken zu reduzieren.

Mehr Informationen zu diesem Ansatz finden sich unter Vorteile und Diversifikation von Makers fund.

SICAV oder Immobilienfonds: Welche Anlage ist liquider?

Die Liquidität gehört zu den wichtigsten Kriterien beim Fondsvergleich.

Eine pauschale Antwort ist allerdings nicht möglich, da eine SICAV selbst unterschiedlich liquide Vermögenswerte halten kann.

Liquidität einer klassischen Wertpapier-SICAV

Investiert eine SICAV überwiegend in börsengehandelte Aktien oder liquide Anleihen, können die zugrunde liegenden Vermögenswerte meist relativ schnell gehandelt werden.

Je nach Fondsbedingungen können Anleger ihre Fondsanteile deshalb regelmäßig zurückgeben.

Das bedeutet jedoch nicht, dass eine jederzeitige Rücknahme garantiert wäre.

Unter außergewöhnlichen Marktbedingungen können auch Fonds mit liquiden Vermögenswerten Liquiditätsmanagementmaßnahmen einsetzen.

Liquidität eines offenen Immobilienfonds

Immobilien lassen sich deutlich weniger schnell verkaufen.

Ein Bürogebäude, Hotel oder Mehrfamilienhaus kann nicht innerhalb weniger Sekunden über eine Börse veräußert werden.

Ein Verkauf erfordert beispielsweise:

• Bewertung;
• Due Diligence;
• Vertragsverhandlungen;
• Finanzierung des Käufers;
• notarielle beziehungsweise rechtliche Abwicklung.

Für offene Immobilien-Publikumsfonds gelten in Deutschland deshalb besondere Regeln.

Für entsprechende Fondsanteile gelten grundsätzlich eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten sowie eine Rückgabefrist von zwölf Monaten. Die BaFin beschreibt diese Instrumente ausdrücklich als Maßnahmen zur Steuerung des Liquiditätsrisikos offener Immobilienfonds.

Gut zu wissen

„Offener Immobilienfonds“ bedeutet nicht, dass Anleger ihr Kapital jederzeit sofort zurückerhalten können.

Die Rückgaberegeln müssen immer anhand des konkreten Fonds geprüft werden.

Ist eine SICAV liquider als ein Immobilienfonds?

Nicht automatisch.

Eine SICAV, die überwiegend in liquide Aktien oder Anleihen investiert, kann eine deutlich höhere Liquidität aufweisen als ein klassischer offener Immobilienfonds.

Eine SICAV, die dagegen in langfristige und weniger liquide Immobilien investiert, kann selbst mit einem erheblichen Liquiditätsrisiko verbunden sein.

Deshalb sollte nicht nur auf die Bezeichnung SICAV geschaut werden.

Entscheidend sind insbesondere:

• zugrunde liegende Vermögenswerte;
• Rückgabemöglichkeiten;
• Rückgabefristen;
• Mindesthaltedauer;
• Liquiditätsmanagement;
• mögliche Rücknahmebeschränkungen;
• Bestimmungen im Verkaufsprospekt.

Beim ELTIF-Rahmen können beispielsweise besondere Mechanismen für periodische Rücknahmen vorgesehen sein. Rücknahmen können je nach Fondsbedingungen begrenzt oder ausgesetzt werden.

Wie entsteht die Rendite einer SICAV?

Das hängt wiederum von der Anlagestrategie ab.

Bei einer Aktien-SICAV

Mögliche Renditequellen sind:

• Kurssteigerungen;
• Dividenden;
• Währungsbewegungen.

Bei einer Anleihen-SICAV

Mögliche Renditequellen sind insbesondere:

• Zinszahlungen;
• Veränderungen der Anleihekurse;
• Kreditrisikoprämien.

Bei einer Immobilien-SICAV

Hier können Erträge insbesondere aus:

• Mieterträgen;
• Wertsteigerungen;
• Immobilienverkäufen;
• Immobilienfinanzierungen

entstehen.

Eine SICAV kann ausschüttend oder thesaurierend ausgestaltet sein.

Ausschüttungen sind jedoch nicht automatisch mit der tatsächlichen Gesamtrendite gleichzusetzen.

Wie entsteht die Rendite eines Immobilienfonds?

Bei einem Immobilienfonds spielen typischerweise zwei Renditequellen eine zentrale Rolle.

Mieteinnahmen

Vermietete Gebäude können laufende Einnahmen generieren.

Davon müssen jedoch verschiedene Kosten berücksichtigt werden, etwa:

• Verwaltung;
• Instandhaltung;
• Modernisierung;
• Leerstand;
• Finanzierung;
• Versicherungen;
• weitere objektspezifische Kosten.

Entwicklung der Immobilienwerte

Steigende Immobilienbewertungen können den Wert des Fonds positiv beeinflussen.

Umgekehrt können sinkende Immobilienpreise zu Wertverlusten führen.

Ein Immobilienfonds kann außerdem unterschiedliche Strategien kombinieren.

Core- und Core+-Ansätze konzentrieren sich beispielsweise häufig stärker auf etablierte Objekte mit laufenden Erträgen.

Value-Added-Strategien können Immobilien umfassen, bei denen durch Entwicklung, Modernisierung oder Neupositionierung eine Wertsteigerung angestrebt wird.

Makers fund kombiniert innerhalb seiner Immobilienstrategie verschiedene Ansätze. Weitere Details finden sich in der Investmentstrategie von Makers fund.

Welche Kosten entstehen bei einer SICAV?

Die Rechtsform SICAV führt nicht automatisch zu einem bestimmten Gebührenmodell.

Abhängig vom Fonds können unter anderem anfallen:

• Ausgabeaufschläge;
• Verwaltungsgebühren;
• Depot- und Verwahrkosten;
• Transaktionskosten;
• Performance Fees;
• Rücknahmegebühren;
• sonstige Fondskosten.

Bei einer SICAV mit Immobilienstrategie können zusätzlich immobilienbezogene Kosten entstehen.

Welche Kosten entstehen bei Immobilienfonds?

Immobilieninvestments können zusätzliche Kosten verursachen, die bei einem reinen Wertpapierportfolio nicht oder in anderer Form auftreten.

Dazu gehören beispielsweise:

• Ankaufsprüfung;
• Transaktionskosten;
• Immobilienverwaltung;
• Bewertung;
• Finanzierung;
• Instandhaltung;
• Modernisierung;
• Verkaufskosten.

Anleger sollten deshalb nicht ausschließlich auf die Verwaltungsgebühr achten.

Entscheidend ist die gesamte Kostenstruktur.

Weitere Informationen dazu bietet der Beitrag über Gebühren bei Immobilienfonds.

Die Kostenstruktur von Makers fund wird zusätzlich auf der Gebührenseite des Fonds dargestellt. Makers fund weist derzeit keinen Ausgabeaufschlag auf den Zeichnungsbetrag aus, es fallen jedoch weitere Fonds- und Transaktionskosten an.

Gut zu wissen

Kosten sollten immer gemeinsam mit Rendite, Risiko, Haltedauer und Liquidität betrachtet werden.

Ein Fonds mit niedrigeren Gebühren ist nicht automatisch für jeden Anleger die passendere Anlage.

Wie werden SICAV und Immobilienfonds in Deutschland besteuert?

Auch steuerlich ist die Unterscheidung wichtig.

Eine SICAV erhält nicht allein aufgrund ihrer Rechtsform eine bestimmte steuerliche Behandlung.

Für Anleger mit steuerlichem Wohnsitz in Deutschland spielen insbesondere die Vorgaben des Investmentsteuergesetzes und die tatsächliche Qualifikation des Fonds eine Rolle.

Teilfreistellung bei Aktienfonds

Bei einem Fonds, der die gesetzlichen Voraussetzungen eines Aktienfonds erfüllt, sind für Privatanleger grundsätzlich 30 % der Erträge steuerfrei.

Teilfreistellung bei Mischfonds

Bei einem qualifizierenden Mischfonds beträgt die Teilfreistellung für Privatanleger grundsätzlich 15 %.

Teilfreistellung bei Immobilienfonds

Bei einem steuerlich qualifizierenden Immobilienfonds sind grundsätzlich 60 % der Erträge steuerfrei.

Auslands-Immobilienfonds

Bei qualifizierenden Auslands-Immobilienfonds sind grundsätzlich 80 % der Erträge steuerfrei.

Diese Teilfreistellungen sind in § 20 Investmentsteuergesetz geregelt.

Damit wird auch deutlich, warum die bloße Bezeichnung SICAV steuerlich nicht ausreicht.

Eine Aktien-SICAV kann steuerlich anders behandelt werden als eine SICAV, die die Voraussetzungen eines Immobilienfonds erfüllt.

Weitere Informationen zu diesem Thema finden sich im Beitrag zur Besteuerung von Immobilien-ELTIFs.

Gut zu wissen

Die steuerliche Behandlung hängt vom konkreten Fonds, dem Wohnsitzland und der persönlichen Situation des Anlegers ab.

Steuerliche Angaben können sich außerdem durch Änderungen der Gesetzgebung verändern.

Sie sollten deshalb nicht das alleinige Kriterium einer Anlageentscheidung darstellen.

Welche Risiken bestehen bei einer SICAV?

Das Risiko einer SICAV hängt von den Vermögenswerten ab.

Marktrisiko

Aktien, Anleihen und andere Wertpapiere können an Wert verlieren.

Zinsrisiko

Insbesondere Anleiheportfolios und fremdfinanzierte Anlagen können auf Veränderungen der Marktzinsen reagieren.

Kreditrisiko

Emittenten oder Geschäftspartner können ihren finanziellen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommen.

Währungsrisiko

Investitionen außerhalb des Euroraums können von Wechselkursbewegungen beeinflusst werden.

Liquiditätsrisiko

Nicht alle Vermögenswerte können jederzeit zu einem angemessenen Preis verkauft werden.

Konzentrationsrisiko

Eine starke Konzentration auf einzelne Unternehmen, Branchen, Länder oder Anlageklassen kann das Risiko erhöhen.

Bei einer Immobilien-SICAV kommen zusätzlich immobilienspezifische Risiken hinzu.

Welche Risiken bestehen bei Immobilienfonds?

Immobilienfonds sind ebenfalls nicht risikofrei.

Immobilienmarktrisiko

Sinkende Immobilienwerte können den Wert des Fondsportfolios reduzieren.

Vermietungsrisiko

Leerstände oder Mietausfälle können die laufenden Einnahmen belasten.

Bewertungsrisiko

Immobilien werden nicht kontinuierlich an einer Börse gehandelt.

Ihre Bewertung basiert deshalb unter anderem auf Bewertungsverfahren und Marktannahmen.

Zins- und Finanzierungsrisiko

Steigende Finanzierungskosten können Projekte und Immobilienwerte belasten.

Liquiditätsrisiko

Ein Immobilienverkauf benötigt Zeit.

Wenn viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben möchten, kann dies zu zusätzlichem Liquiditätsdruck führen.

Entwicklungsrisiko

Sanierungen, Umbauten oder Neupositionierungen können teurer oder langwieriger ausfallen als geplant.

Konzentrationsrisiko

Ein Fonds, der stark von einzelnen Regionen, Nutzungsarten oder Mietern abhängig ist, kann besonders empfindlich auf deren Entwicklung reagieren.

Eine Diversifikation über unterschiedliche Immobilienarten, Strategien und Länder kann Konzentrationsrisiken reduzieren, sie jedoch nicht vollständig beseitigen.

Ist das Kapital bei einer SICAV garantiert?

Grundsätzlich nicht.

Eine SICAV ist keine Kapitalgarantie.

Sinkt der Wert der zugrunde liegenden Vermögenswerte, kann auch der Wert der Fondsanteile sinken.

Anleger können daher weniger zurückerhalten, als sie ursprünglich investiert haben.

Dasselbe gilt für Immobilienfonds.

Auch dort besteht grundsätzlich das Risiko eines teilweisen oder vollständigen Kapitalverlusts.

Welcher Anlagehorizont ist sinnvoll?

Auch hier lässt die Bezeichnung SICAV allein keine allgemeine Antwort zu.

Aktien-SICAV

Aktienstrategien sind häufig auf einen längeren Anlagehorizont ausgelegt, weil Aktienmärkte kurzfristig stark schwanken können.

Anleihen-SICAV

Der geeignete Zeitraum hängt beispielsweise von Laufzeiten, Zinsrisiko und Strategie des Fonds ab.

Immobilienfonds

Immobilienanlagen sind grundsätzlich eher langfristig ausgerichtet.

Dafür sprechen unter anderem:

• lange Immobilienzyklen;
• Kauf- und Verkaufskosten;
• langfristige Mietverträge;
• eingeschränkte Liquidität;
• mögliche Mindesthalte- oder Rückgabefristen.

Entscheidend ist die im Basisinformationsblatt beziehungsweise in der Fondsdokumentation angegebene empfohlene Haltedauer.

Welche Kriterien sollte man vor einer Anlage vergleichen?

Die Entscheidung sollte nicht allein von vergangenen Renditen abhängen.

1. Anlagepolitik

Zunächst sollte geprüft werden, worin der Fonds tatsächlich investiert.

Eine SICAV kann vollkommen unterschiedliche Anlageklassen enthalten.

2. Risikoniveau

Relevant sind insbesondere:

• potenzieller Kapitalverlust;
• Marktvolatilität;
• Liquiditätsrisiko;
• Konzentration;
• Verschuldung;
• Immobilienrisiken.

3. Anlagehorizont

Kapital, das kurzfristig benötigt werden könnte, sollte nicht ohne Weiteres in langfristige und illiquide Anlagen investiert werden.

4. Rückgabemöglichkeiten

Zu prüfen sind insbesondere:

• Rückgabefrequenz;
• Kündigungsfrist;
• Mindesthaltedauer;
• mögliche Beschränkungen;
• Bedingungen einer Rücknahmeaussetzung.

5. Diversifikation

Es sollte betrachtet werden, wie stark das Fondsportfolio auf:

• einzelne Vermögenswerte;
• Regionen;
• Branchen;
• Immobilienarten;
• Strategien

konzentriert ist.

6. Kosten

Alle laufenden und einmaligen Kosten sollten berücksichtigt werden.

7. Dokumentation

Vor einer Anlageentscheidung sollten Anleger insbesondere prüfen:

• Verkaufsprospekt;
• Basisinformationsblatt;
• Jahresberichte;
• Anlagepolitik;
• Gebühren;
• Risikohinweise.

Die aktuellen regulatorischen Unterlagen von Makers fund stehen in der Dokumentation des Fonds zur Verfügung. Die Seite enthält derzeit unter anderem den deutschen Prospekt und aktuelle Key Information Documents.

Kann eine SICAV gleichzeitig ein Immobilienfonds sein?

Ja.

Das ist einer der wichtigsten Punkte dieses Vergleichs.

Eine SICAV beschreibt die Gesellschafts- beziehungsweise Fondsstruktur.

Ein Immobilienfonds beschreibt dagegen, wohin das Kapital investiert wird.

Eine SICAV kann daher auf Immobilien ausgerichtet sein und damit gleichzeitig ein Immobilieninvestmentfonds sein.

Makers fund ist ein konkretes Beispiel: Der Fonds ist als luxemburgische SICAV strukturiert, als ELTIF zugelassen und bietet ein indirektes Engagement in einem Portfolio europäischer Immobilienwerte.

Was ist der Unterschied zwischen einer SICAV und einem ELTIF?

Auch diese Begriffe beschreiben unterschiedliche Aspekte eines Fonds.

SICAV beschreibt die Gesellschaftsstruktur mit variablem Kapital.

ELTIF steht für European Long-Term Investment Fund und bezeichnet einen europäischen regulatorischen Rahmen für langfristige Investmentfonds.

Ein Fonds kann daher gleichzeitig:

• SICAV;
• alternativer Investmentfonds;
• ELTIF;
• Immobilienfonds

sein.

Diese Begriffe schließen sich nicht gegenseitig aus.

Wer das Konzept genauer verstehen möchte, findet weitere Informationen unter ELTIF Definition und Funktionsweise.

SICAV, offener Immobilienfonds und Immobilien-ELTIF im Vergleich

Wie ist Makers fund strukturiert?

Makers fund ist ein alternativer Investmentfonds, der als luxemburgische SICAV strukturiert und als ELTIF zugelassen ist.

Der Fonds bietet berechtigten Anlegern ein indirektes Engagement in einem Portfolio europäischer Immobilieninvestments.

Die Strategie kombiniert insbesondere Core/Core+- und Value-Added-Ansätze und kann unterschiedliche Immobiliensegmente und europäische Märkte berücksichtigen.

Eine Anlage ist mit Risiken verbunden, darunter insbesondere:

• Risiko eines teilweisen oder vollständigen Kapitalverlusts;
• Immobilienmarktrisiken;
• Liquiditätsrisiken;
• Finanzierungsrisiken;
• Bewertungsrisiken;
• regulatorische Risiken.

Rendite- und Ausschüttungsziele sind nicht garantiert.

SICAV vs. Immobilienfonds: Übersicht